本文作者：張仁楓 單位：四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸形成，房地產(chǎn)金融業(yè)也開(kāi)始在探索過(guò)程中不斷演進(jìn)和發(fā)展。然而，目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融體制都還很不成熟和完善，如產(chǎn)業(yè)發(fā)展的低端化、市場(chǎng)機(jī)制的滯后性以及金融體制的落后性等。在開(kāi)發(fā)模式上，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期處在高污染、高能耗的低端發(fā)展領(lǐng)域，造成產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)環(huán)境的持續(xù)惡化和城市發(fā)展的不可持續(xù)。在市場(chǎng)機(jī)制的建設(shè)上，自1998年取消福利分房以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)化開(kāi)始走向極端化，房屋價(jià)格不斷波動(dòng)，政府對(duì)市場(chǎng)的把握也不太準(zhǔn)確。而房地產(chǎn)金融體制的建設(shè)也沒(méi)有得到創(chuàng)新和發(fā)展。在全球金融危機(jī)過(guò)后和低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，我國(guó)面臨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重大歷史機(jī)遇。毫無(wú)疑問(wèn)，作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流中也不可避免要進(jìn)行重大轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)業(yè)的順利轉(zhuǎn)型和發(fā)展很大程度上取決于金融體制建設(shè)的成功。因此，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的背景下，我國(guó)有必要對(duì)房地產(chǎn)金融體制的建設(shè)和改革進(jìn)行全面的思考。

一、房地產(chǎn)業(yè)面臨重大轉(zhuǎn)型機(jī)遇

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于調(diào)整轉(zhuǎn)型期，在政府相繼出臺(tái)一些嚴(yán)厲的政策之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)改觀，表現(xiàn)為：房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生明顯的變化；房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)逐步趨于完善；房?jī)r(jià)漲幅趨緩，呈下降與分化趨勢(shì)等。面對(duì)政府輿論的導(dǎo)向和政府政策的轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的宏觀大調(diào)控，這次調(diào)控不同于以往任何一次，調(diào)控政策的力度之大，時(shí)間跨度之長(zhǎng)，任務(wù)之艱巨，涉及面之廣，社會(huì)關(guān)注度之高，是歷史上任何一次都無(wú)法相提并論的。具體地說(shuō)就是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)這次宏觀調(diào)控不是簡(jiǎn)單地調(diào)控、軟著陸，而是面臨巨大戰(zhàn)略調(diào)整和轉(zhuǎn)型。基于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要和國(guó)際上金融業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況等因素，筆者認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨著以下幾方面的重大轉(zhuǎn)型：

1.土地利用方式從粗放型向提高土地利用率方向的轉(zhuǎn)型

城市的土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間具有很大的內(nèi)在聯(lián)系。隨著房地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，城市土地供應(yīng)面臨著巨大的挑戰(zhàn)。一方面，為了滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住房需求，房地產(chǎn)業(yè)在夾縫中頑強(qiáng)地?cái)U(kuò)張發(fā)展；另一方面，城市土地資源的短缺和土地利用率的不足成為房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸和房?jī)r(jià)高漲的重要因素之一。近年來(lái)城市化的不斷推進(jìn)和城鎮(zhèn)人口的急劇膨脹極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)“虛幻的繁榮”，導(dǎo)致城市用地的大幅減少。因此，房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)必然要求節(jié)約利用城市土地，逐漸從“攤大餅”式的開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧s利用模式。為此，提高土地利用率是解決問(wèn)題的根本。政府應(yīng)該轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式和城市規(guī)劃模式，減緩當(dāng)前城市的盲目擴(kuò)張行為，樹(shù)立建設(shè)緊湊型城市的城市規(guī)劃理念。具體來(lái)說(shuō)，還應(yīng)該減少面子工程對(duì)土地的浪費(fèi)，以保證在不突破土地紅線的前提下，增多可供地面積。

2.從市場(chǎng)為主的供房模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐哉疄橹鲗?dǎo)、市場(chǎng)為補(bǔ)充的供房模式

這一轉(zhuǎn)型即由商品住宅開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向以民生住宅為主導(dǎo)的轉(zhuǎn)型。自1998年福利分房被取消之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的競(jìng)爭(zhēng)，房?jī)r(jià)在市場(chǎng)的調(diào)控下出現(xiàn)了不理智和不理性的發(fā)展勢(shì)頭，給老百姓的實(shí)際生活帶來(lái)很大的負(fù)面影響，也不利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，沒(méi)有政府的宏觀調(diào)控，市場(chǎng)很難發(fā)揮完善的作用。當(dāng)前政府所實(shí)行的一系列政策均預(yù)示著這一轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢(shì)。這對(duì)于緩解社會(huì)矛盾具有重大現(xiàn)實(shí)意義。“過(guò)去不少地方對(duì)房地產(chǎn)的政策是GDP優(yōu)先，短期政績(jī)優(yōu)先，而目前已經(jīng)開(kāi)始營(yíng)造的新的政策環(huán)境，是把房地產(chǎn)和科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)造和諧社會(huì)結(jié)合起來(lái)，其政策目標(biāo)是和諧優(yōu)先，尤其是要照顧好中低收入階層。這種轉(zhuǎn)型意味著，房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)屬性、政治屬性大大增強(qiáng)了。”在房地產(chǎn)業(yè)不夠成熟且面臨重大轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，政府的作用顯得尤為重要。到底是建立以市場(chǎng)自發(fā)調(diào)控為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，還是建立以政府為主導(dǎo)作用的發(fā)展模式是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史告訴我們，短期內(nèi)，市場(chǎng)作用的過(guò)度發(fā)揮不利于普通百姓的權(quán)益的保障，由于貧富分化的存在和惡化，需要政府的宏觀調(diào)控和保障。當(dāng)前我國(guó)高房?jī)r(jià)背后政府加快建立保障房的事實(shí)就是最好的例證。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地域范圍由一、二線大城市轉(zhuǎn)向三、四線城市以及鄉(xiāng)村區(qū)域

最近，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策在一、二線城市效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，眾多有實(shí)力的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，最近從北京、上海、廣州和深圳等一線城市紛紛撤離，積聚實(shí)力或抱團(tuán)取暖通過(guò)梯度轉(zhuǎn)移正向煙臺(tái)、泉州、東莞、濰坊、南通等為代表的三、四線城市房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)發(fā)以獲取更大發(fā)展。其實(shí)，這一發(fā)展趨勢(shì)在我們的意料之中，也是大勢(shì)所趨。中國(guó)人多地少，城市土地也出現(xiàn)供應(yīng)不足的現(xiàn)象。在城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式應(yīng)進(jìn)行重大調(diào)整，包括從粗放型的土地利用模式過(guò)渡到集約利用模式，從低品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品向低碳的高質(zhì)量的產(chǎn)品發(fā)展，以滿足城市發(fā)展的需要。但僅有這些轉(zhuǎn)型還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，廣闊的小城市市場(chǎng)和鄉(xiāng)村市場(chǎng)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的重要取向。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類型也將得到轉(zhuǎn)型，以居住型商品房為主的房屋供應(yīng)模式也將向商品房、保障性住房以及商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等新興房地產(chǎn)產(chǎn)品類型轉(zhuǎn)變。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從高污染、高能耗高碳運(yùn)營(yíng)模式

向低污染、低能耗的低碳模式轉(zhuǎn)變自2003年英國(guó)政府提出“低碳經(jīng)濟(jì)”的概念后，全世界都在熱議這一發(fā)展模式。所謂“低碳經(jīng)濟(jì)”就是以可持續(xù)發(fā)展理念為指導(dǎo)，通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、新能源開(kāi)發(fā)等多種手段，盡可能地減少高碳能源的消耗，減少溫室氣體排放，達(dá)到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護(hù)雙贏的一種經(jīng)濟(jì)發(fā)展形態(tài)。作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)走向低碳化是大勢(shì)所趨。國(guó)家“十二五”規(guī)劃明確提出“低碳經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展要求，房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的關(guān)注和思考也越來(lái)越深入。目前，低碳發(fā)展模式已經(jīng)納入了眾多企業(yè)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃之中，低碳技術(shù)甚至成為了企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的奪取市場(chǎng)份額和搶占市場(chǎng)先機(jī)的關(guān)鍵因素。如保利、萬(wàn)科等一部分企業(yè)通過(guò)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級(jí)和產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，力圖從以往單一業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)模式向多元化發(fā)展，打造集住宅、商務(wù)、辦公和旅游于一體的整合協(xié)同經(jīng)營(yíng)模式，以便控制房地產(chǎn)鏈條的各個(gè)環(huán)節(jié)，從配套家裝、家電的品牌選擇等各個(gè)方面加以關(guān)注，從根源上減少碳排量，實(shí)現(xiàn)能源優(yōu)化配置。因此，毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)業(yè)的低碳轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。低碳轉(zhuǎn)型不僅僅為了適應(yīng)世界發(fā)展的潮流，也是我國(guó)后工業(yè)時(shí)發(fā)表展的必然要求。通過(guò)低碳轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)鏈可以得到優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)可以可持續(xù)發(fā)展，人民的生活水平和質(zhì)量也會(huì)相應(yīng)得到提高。