一、節點式管理法在房地產成本管理中的實施步驟

1.成本分析

成本分析是指運用節點式管理法，通過調查和信息反饋等方式對房地產項目建設的全過程中的成本進行分析，仔細研究項目建設中的主要支出部分、成本控制中的難點和重點等，然后對已掌握的數據深度挖掘分析，制定出合理的成本控制措施。同時也應對房地產項目建設的各個階段和環節的成本支出進行匯總和分析，找到影響成本管理的的關鍵因素，進而達到控制成本的目的。成本分析是節點式成本管理法的根本，也是成本控制的依據。只有將房地產項目建設的成本開支分析到位，才能“對癥下藥”，根據成本支出動因設置不同的成本支出標準。

2.劃分節點

節點劃分是節點式成本管理法的另一項重要工作。之所以將節點式管理法稱為精細化管理方法，就在于其將房地產建設項目的整個經營成本依據不同的項目建設階段分成了若干子項目成本，而這個劃分過程被稱為劃分節點。劃分節點是指依據房地產項目建設的流程，將成本支出分為幾個子系統，而每個子系統中又包含多個階段，這種劃分既可以是橫向，又可以是縱向。一方面，應注意哪些是成本控制的關鍵環節，哪些是成本控制的薄弱環節；另一方面也應保證節點劃分的科學性、合理性和準確性，為成本控制打好基礎。

3.配備操作成本

節點式成本管理法并不是要求對房地產建設項目的各個環節都要細化，爭取用最少的成本，實現最大的經濟效益，最終達到節省開支控制成本的目的。但這也并不意味著節點式管理法在成本管理上的靈活性和對市場環境的適應性。配備操作成本是指，準備一些備用金作為房地產項目建設的急用金，以備不時之需。例如，房地產企業在項目建設過程中，會出現一些無法控制的事情，而這部分的開支明顯不在成本預算之內，這是就可以啟動備用金，解決燃眉之急，這就成為配備操作成本。操作成本是成本管理中較難控制的一環，應加強監管力度，真正體現操作成本的價值。

二、節點式管理法在房地產成本管理中的具體實踐應用

1.對房地產企業的運營成本進行分析

在房地產成本管理過程中，首先應用節點式管理法將房地產企業的整個運營成本進行劃分。根據房地產建設的不同階段和成本支出性質，企業需要支付的成本費用有土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費還有開發間接費。這幾項是房地產開發及建設過程中主要成本支出。此外，還應考慮銀行貸款利息、稅費、工人勞務費、應急費和其他一些費用等。成本開支應涵蓋房地產建設的全部費用開支，而這些費用也會因環境等因素的變化而改變，具體情況具體考慮。

2.對房地產企業的成本進行節點劃分

利用節點式管理法對房地產企業進行成本管理，就要對建設項目過程的不同階段的成本支出進行細化，分為若干子項目，然后對每一子項目中的成本控制，其節點的劃分應保證科學性、合理性和準確性。例如，房地產建設項目可以分為施工前、施工中和竣工后等，而施工前的成本開支主要有征地費、安置費和原有建筑物拆遷補償費等；施工過程中的人工費、材料費、設備購置費等這些都是企業需要考慮和注意的。

3.對房地產企業的配備成本進行預算

配備操作成本要以不同費用在總成本支出中所占的比例為依據。其中土地征用及拆遷補償費約占20%、前期工程費一般不會超過6%，基礎設施費約占5%，建筑安裝工程費約占40%，配套設施費用約占10%,貸款利息會根據房地產建設工程期的長短及貸款數額的大小有所不同，稅費約占15%～20%，應用費用約占5%,而其他費用約占5%。以上這些數據都是一個大體的估算值。不同的房地產企業，進行不同的建設工程，其費用所占的比例會有所調整。

三、總結

房地產業是國家的支柱產業，在促進經濟發展、增加就業機會等方面發揮著不可替代的作用，因而，國家應引導房地產業朝著正確的方向發展，加強對產地產市場的調節控制，穩定房地產市場。同時，房地產企業也應按照國家政策、法律法規的要求，制定相應的措施加強成本管理，采用節點式管理法管理房地產成本，有效解決房地產發展中的困難，提高經濟效益。

作者：劉文山 單位：中國海洋大學