一、“逆按揭”的提出

（一）“逆按揭”的定義

所謂“逆按揭”是一個(gè)泊來詞，又可以稱為“倒按揭”或者“長者按揭回購”，英文名為（ReverseMortgage）。本文將其定義為：房地產(chǎn)所有權(quán)人（業(yè)主）在符合一定的年齡條件，依然享有該房地產(chǎn)絕大多數(shù)權(quán)利的前提下，將該房地產(chǎn)通過抵押等方式，從金融機(jī)構(gòu)獲得一筆大額或長期穩(wěn)定的收入。用通俗的話來理解就是“年輕的時(shí)候貸款買房，年老的時(shí)候用房子養(yǎng)人”。

（二）“逆按揭”的目的

“逆按揭”制度興起于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國，至今已運(yùn)行了二十多年，在歐美、日本和新加坡等地，已經(jīng)是一種比較成熟的養(yǎng)老模式，是當(dāng)?shù)厣鐣B(yǎng)老保障制度的有益補(bǔ)充。“逆按揭”在不剝奪老年人原有房地產(chǎn)絕大多數(shù)權(quán)利的前提下，為老年人提供一筆穩(wěn)定的家庭生活（養(yǎng)老）資金來源，并且通過契約形式明確該房地產(chǎn)未來的供應(yīng)，是一種利用金融杠桿，既保障市民住房，又確保養(yǎng)老資金，還穩(wěn)定擴(kuò)展存量房供應(yīng)的三全齊美的手段。

（三）“逆按揭”的條件

第一，要有大量屬于私人的可以自由流通的房地產(chǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的資料顯示，截至2010年末，我國城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%，其中11.2%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有原有的私房，40.1%的家庭擁有房改后的購置房，38.0%的家庭擁有商品房。

第二，要有比較完善的市場條件。市場經(jīng)濟(jì)是契約經(jīng)濟(jì)、法制經(jīng)濟(jì)，較為完備的法律制度能夠確保“逆按揭”過程中各方當(dāng)事人的利益。改革開放三十多年來，《物權(quán)法》、《民法通則》、《合同法》等法律法規(guī)相繼頒布，為“逆按揭”創(chuàng)造了可靠的法律環(huán)境。

第三，要有比較完善的中介代理服務(wù)制度。我國的中介服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)已經(jīng)取得了很大的進(jìn)展，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重已超過5%，個(gè)人商業(yè)住房貸款規(guī)模已經(jīng)突破四萬億等，表明傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介、金融服務(wù)體系已經(jīng)逐步建立起來。第四，養(yǎng)老保障體系需要完善和補(bǔ)充。我國60歲以上的老年人口已占全國總?cè)藬?shù)的13.26%，社會已呈現(xiàn)“未富先老”和“空巢家庭”的局面，無論是社會養(yǎng)老，還是居家養(yǎng)老，核心問題是“錢”，實(shí)施“逆按揭”就是補(bǔ)償“錢”的有益途徑。

二、“逆按揭”的意義

（一）有利于保障老年人的居住權(quán)

“逆按揭”的提出，將比較好地解決老年人的“居者有其屋”和安享晚年的問題，老年業(yè)主在原房屋內(nèi)繼續(xù)享受其居住權(quán)利的同時(shí)，可以獲得一筆不菲的補(bǔ)充資金，從而實(shí)現(xiàn)老人理想中的晚年生活。

（二）有利于多渠道提供養(yǎng)老資金

大城市老人退休后的收入只能維系基本生活，很難預(yù)防大的風(fēng)險(xiǎn)。以上海為例，退休家庭收入4000元，如果將環(huán)線內(nèi)的1室戶（35平方米）計(jì)算，該房屋價(jià)值約80萬元，采用“逆按揭”，首付三成，可貸款額為56萬元，以20年計(jì)，月按揭款為3600元，這樣，家庭月收入約提高100%，將大大提高生活水平和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（三）有利于盤活房地產(chǎn)市場，增加存量房的供應(yīng)量成熟的房地產(chǎn)市場，存量房的交易量將超過增量房，一旦“逆按揭”啟動，將會有更多的存量房進(jìn)入市場，為房地產(chǎn)市場提供可持續(xù)交易的房源。

（四）有利于減少家庭財(cái)產(chǎn)糾紛和矛盾“逆按揭”的出現(xiàn)，可以最大限度地維護(hù)老年業(yè)主的合法權(quán)益，并通過契約的方式，將該房地產(chǎn)未來的處置加以約定，有關(guān)機(jī)構(gòu)可以作為監(jiān)督履行單位，確保當(dāng)事人的權(quán)益不受損失。

三、“逆按揭”的類型

（一）按抵押程度區(qū)分

1.百分之百的逆按揭,即業(yè)主將其房地產(chǎn)所有權(quán)全部抵押給金融機(jī)構(gòu)，待“逆按揭”合同期滿后，金融機(jī)構(gòu)即可對該房地產(chǎn)進(jìn)行處分。這種方式能讓業(yè)主獲得最大的利益，但繼承人一無所有。

2.非百分之百的逆按揭,即業(yè)主將其房地產(chǎn)的一部分價(jià)值抵押給金融機(jī)構(gòu)，待“逆按揭”合同期滿后，繼承人可根據(jù)約定與金融機(jī)構(gòu)處理該房地產(chǎn)，或繼承人向金融機(jī)構(gòu)償還貸款后取得所有權(quán)，或共同處分后獲得各自利益。

（二）按領(lǐng)取貸款方式區(qū)分

1.一次性領(lǐng)取，即簽訂“逆按揭”合同后一次性提取全部“逆按揭”貸款，由業(yè)主全權(quán)支配。

2.分期領(lǐng)取，可分為按月、季、年或者其他約定的期限支付給業(yè)主，又可以分為：無固定期限計(jì)劃、定期計(jì)劃和組合貸款計(jì)劃。

（三）按自由度區(qū)分

1.按正常的利率和時(shí)間，即按約定的利率和期限進(jìn)行領(lǐng)取，非經(jīng)雙方同意不得修改，這對雙方均存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2.“透支戶口”方式，即允許業(yè)主自己控制款項(xiàng)發(fā)放的時(shí)間和金額數(shù)目，其好處是只有被提取金額的部分會被計(jì)算利息。

三、上海實(shí)行“逆按揭”的條件

（一）上海大多數(shù)市民擁有住房

截至2009年，上海79.2%的市民擁有私有產(chǎn)權(quán)房屋，數(shù)量龐大的“私有住房”，為“逆按揭”提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。

（二）上海的老年人口呈持續(xù)上升趨勢

據(jù)第六次人口普查顯示，上海市65歲以上老人約有233萬，較10年前增加了約100萬，將領(lǐng)先全國10年進(jìn)入老齡化社會，龐大的老齡人口為“逆按揭”提供了保障條件。