一、廣電綜合業(yè)務(wù)樓物業(yè)管理特點(diǎn)

除具有一般智能建筑的系統(tǒng)外，還具有廣播電視特色的衛(wèi)星與有線電視、轉(zhuǎn)播攝像、主時(shí)鐘等系統(tǒng)。其主要特點(diǎn)表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)。

1使用功能復(fù)雜

樓內(nèi)包括各類機(jī)房、普通辦公區(qū)域、山東電視臺(tái)及山東廣播電視臺(tái)辦公區(qū)域、演播廳等功能區(qū)，具備多種使用功能。在具有普通辦公樓的各種系統(tǒng)同時(shí)，還安裝有無線通訊、衛(wèi)星與有線電視、轉(zhuǎn)播攝像、會(huì)議、辦公自動(dòng)化、主時(shí)鐘等具有廣電特色的眾多系統(tǒng)。這類系統(tǒng)內(nèi)的各種設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，維修程度大，維護(hù)過程復(fù)雜，因而對(duì)管理人員、專業(yè)人員的要求也較一般其他物業(yè)管理人員要高。所以在人員選擇上需專業(yè)對(duì)口、業(yè)務(wù)精湛，因人而異地進(jìn)行選擇和安置。

2日常活動(dòng)頻繁

作為全省電視工作的第一窗口，對(duì)安全管理及衛(wèi)生服務(wù)的任務(wù)是一般寫字樓物業(yè)管理所不能相比的。山東電視臺(tái)日常的采訪、節(jié)目錄制活動(dòng)較多，突發(fā)性的新聞發(fā)布會(huì)議多，來往電視臺(tái)的人員數(shù)量難以控制，演播活動(dòng)的安檢及現(xiàn)場(chǎng)的保障工作繁瑣。物業(yè)公司必須在保證辦公樓內(nèi)的正常辦公活動(dòng)不受影響的情況下使各種活動(dòng)能夠正常開展，對(duì)物業(yè)的接待及協(xié)調(diào)能力要求高。

3安全保障要求高

廣電綜合業(yè)務(wù)樓是山東省的政治言論發(fā)布的核心場(chǎng)所，擔(dān)負(fù)著發(fā)布本省黨務(wù)政務(wù)工作的重要任務(wù)，涉及到省級(jí)機(jī)關(guān)的重要活動(dòng)和重大決策，關(guān)系著黨和國家的重大利益，防范治安案件、防火災(zāi)等要求較高。物業(yè)管理必須加強(qiáng)樓內(nèi)外各區(qū)域的巡邏檢查，針對(duì)各種可能發(fā)生的突發(fā)事件，建立完善應(yīng)急方案，時(shí)時(shí)緊繃“安全”這根弦。各項(xiàng)工作應(yīng)緊緊圍繞政府機(jī)關(guān)的行政工作來開展，特別是與黨政重要領(lǐng)導(dǎo)、機(jī)密文件和重要會(huì)議有直接接觸的服務(wù)工作，要求物業(yè)管理從業(yè)人員，必須時(shí)時(shí)刻刻保持高度的政治觀念和保密意識(shí)。

4服務(wù)管理要求特殊

物業(yè)管理不僅要讓綜合業(yè)務(wù)樓內(nèi)的工作人員滿意，還要讓來上訪的人員滿意。在保安服務(wù)工作中，經(jīng)常要配合有關(guān)部門處置上訪人員。來反映情況的群眾往往較偏激易沖動(dòng)，在接待處理上訪人員時(shí)，必須牢牢把握政策、注意工作技巧，既要維護(hù)好辦公秩序，又要合理化解上訪人員的怨氣，幫助解決問題。

二、物業(yè)管理工作

廣電綜合業(yè)務(wù)樓本身是魯班獎(jiǎng)工程，從設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收階段基礎(chǔ)資料比較齊全，為物業(yè)管理工作打下了良好基礎(chǔ)。針對(duì)綜合業(yè)務(wù)樓特點(diǎn)，物業(yè)公司制定了相關(guān)管理手段，保證綜合業(yè)務(wù)樓的正常使用。

1建立健全工程設(shè)備設(shè)施檔案

設(shè)備設(shè)施檔案關(guān)系到以后業(yè)主永久使用，檔案的完整性準(zhǔn)確性務(wù)必要保證，因此在工程交接階段，不僅要檢查現(xiàn)場(chǎng)施工階段的遺留問題，而且要核實(shí)技術(shù)檔案的完整性、準(zhǔn)確性。為此，物業(yè)公司將大廈分類別、分專業(yè)、分系統(tǒng)安排專業(yè)負(fù)責(zé)人，每個(gè)節(jié)點(diǎn)都進(jìn)行檢查，并將問題反饋給施工單位，通過大樓管理部督促解決。在此基礎(chǔ)上各個(gè)班組巡回檢查檢修，記錄分類存檔，保證了設(shè)備檔案的完整性和連續(xù)性。隨著設(shè)備普查驗(yàn)收進(jìn)度，每臺(tái)設(shè)備同步建立起貫穿全過程的檔案，把設(shè)備的原始資料、檢修時(shí)間、過程、更換部件都一一記錄在案，便于設(shè)備使用情況跟蹤和物料消耗分析以及再次維修人員參考。日常管理中的各種巡檢維修保養(yǎng)記錄、出入管理登記等各種工作記錄，每月都定時(shí)審核歸檔，全過程記錄，最大限度延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施維修周期和使用壽命，實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值保值。

2物業(yè)管理平臺(tái)信息化

隨著物業(yè)管理工作的不斷發(fā)展和社會(huì)的不斷進(jìn)步，原有的管理手段和節(jié)奏已不能滿足處在高速發(fā)展中廣電業(yè)的需要，針對(duì)此種情況，大樓管理部會(huì)同物業(yè)公司、弱電公司、軟件公司參考目前社會(huì)上最流行的物業(yè)管理軟件，結(jié)合山東廣電中心綜合業(yè)務(wù)樓內(nèi)各業(yè)主工作需求特點(diǎn)，開發(fā)出了具有獨(dú)特使用功能的物業(yè)管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了無紙化辦公、信息即時(shí)共享、設(shè)備設(shè)施檔案的海量存儲(chǔ)、技術(shù)資料的調(diào)閱查詢，工作效率有了極大提高，為今后工作的創(chuàng)新提高創(chuàng)造了良好條件。

3加強(qiáng)管理制度和職工隊(duì)伍建設(shè)，調(diào)配技術(shù)力量，確保大廈安全運(yùn)行

廣電綜合業(yè)務(wù)樓是濟(jì)南市乃至全省最先進(jìn)的現(xiàn)代化大樓，安裝了目前最先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施，具有很高的自動(dòng)化、智能化，為此物業(yè)公司工程部配備了有多年工作經(jīng)驗(yàn)、較強(qiáng)實(shí)踐能力的各專業(yè)技術(shù)人員，建立了工程手冊(cè)、崗位責(zé)任制、巡檢維修制度、工作程序、文明服務(wù)培訓(xùn)制度等以及相關(guān)的管理規(guī)定，工作制度化、常態(tài)化，確保大廈設(shè)備的安全運(yùn)行。在平時(shí)的工作中注意安排不同專業(yè)之間的相互學(xué)習(xí)，組織技術(shù)培訓(xùn)課程，由專業(yè)工程師講解。各工種在工作中遇到的代表性問題開會(huì)討論，努力打造一人多能的職工隊(duì)伍，提高服務(wù)質(zhì)量。

4按照不同的階段不同的季節(jié)有重點(diǎn)地開展工作

在一個(gè)年度內(nèi)大廈要經(jīng)過一個(gè)供暖期一個(gè)制冷期兩個(gè)短時(shí)間的間歇期，在冬季圍繞防凍防漏防雨雪開展工作，供暖前徹查各個(gè)新風(fēng)閥的開度、防凍開關(guān)是否正常、對(duì)外洞口的嚴(yán)密性以及大樓四周是否存在不正常的密封不嚴(yán)狀況、室外管溝內(nèi)是否有積水、管道保溫有無缺失等，徹查地下車庫入口處消防管道電伴熱存在的問題，防止凍壞管道。在夏季圍繞防冷凝水、屋面防漏水、室外屋頂防排水堵塞開展工作，每次預(yù)報(bào)大雨前安排專人重點(diǎn)檢查屋面雨水口，針對(duì)原來存在的問題，協(xié)調(diào)施工單位對(duì)屋面排水口進(jìn)行整改，按照項(xiàng)目部統(tǒng)一安排成立防汛小分隊(duì)，成員24h開機(jī)待命，并在地面入口處儲(chǔ)備消防沙袋以防萬一，每周例檢地下污水泵工作情況，每月檢查化糞池容量情況并及時(shí)進(jìn)行清理。在春秋兩個(gè)短暫的間隙期做好供冷采暖的準(zhǔn)備工作，徹底清洗水系統(tǒng)過濾網(wǎng)。在供冷和采暖初期均存在一個(gè)水系統(tǒng)排氣和風(fēng)系統(tǒng)平衡問題，在業(yè)主感覺到之前就盡量調(diào)整好，避免大面積投訴情況。針對(duì)冬季干燥特點(diǎn)，防火安全提到最重要高度，技術(shù)人員對(duì)所有的報(bào)警以及聯(lián)動(dòng)點(diǎn)都要進(jìn)行檢查及試驗(yàn)，及時(shí)排除危險(xiǎn)因素。經(jīng)過夏季高峰負(fù)荷的運(yùn)行后，初冬季節(jié)電氣開關(guān)節(jié)點(diǎn)部位最容易發(fā)生松動(dòng)后發(fā)熱現(xiàn)象，安排專人用紅外溫度探測(cè)儀對(duì)強(qiáng)電間開關(guān)箱、母排插接箱節(jié)點(diǎn)等全部測(cè)溫一遍，形成月測(cè)試制度。在日常巡回檢查正常的情況下采取加強(qiáng)措施，如在巡回檢查中發(fā)現(xiàn)有異常聲音、異味或溫度偏高，及時(shí)做進(jìn)一步檢查，確保供電設(shè)備正常。

本文作者：王光金、殷鵬 單位：山東建筑大學(xué)管理工程學(xué)院、山東省廣播電影電視局