一、物業費請求權主體的重構：業主大會和物業服務企業

1.交納物業費是業主的法定義務，業主大會對業主享有法定的物業費請求權。

由于建筑物區分所有的存在，需要有專人或者企業為業主共有部分提供維護，為整個物業管理區域內的安全與衛生提供服務。業主享有使用業主共有部分的權利，享受物業管理區域的舒適、衛生與安全的時候就必須承擔交納物業費的義務。履行交納物業費的義務不僅關系到業主自身利益，也是整個物業管理區域內全體業主的公共利益的需要。為了維護物業管理區域內的公共利益，我國《物權法》第七十二條明確規定：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利而不履行義務。

交納物業費是業主的法定義務，業主不能以不享受權利，而拒絕履行該義務。雖然《物權法》和《物業管理條例》中，明確規定了交納物業費是業主的法定義務，但并沒有規定業主向誰履行該法定義務。目前理論上和實踐中，都認為業主應當向物業服務的提供者——物業服務企業交納物業費。此種認識有待商榷。首先，業主交納物業費不僅僅是為了業主個人的利益，更是物業管理區域內全體業主的公共利益的需要，業主應當向代表業主公共利益的主體——業主大會履行該法定義務；其次，法律不能在沒有任何關系的不同的主體之間強制設立權利義務關系。因為法定義務是根據國家制定的法律所規定的必須做出一定行為或不得做出一定行為的約束。最后，物業服務是全體業主為了物業管理區域內的公共利益組成一個整體而向物業服務企業購買的，因此就必須有代表全體業主利益的團體與物業服務企業進行磋商，簽訂物業服務合同，明確各自的權利義務。

2.業主大會在物業管理活動中具有主體資格，物業服務公司享有對業主大會約定的物業費請求權。

業主大會的法律地位問題，法律中沒有明確的規定，傳統的民事主體理論認為，民事主體,是指參加民事法律關系,享受民事權利并承擔民事義務的人.這類主體的特征就在于他們的獨立性（:1）意志獨立（。2）財產獨立（。3）責任自負。首先，業主大會雖然是全體業主組成的會議體形式，業主大會的決議往往是通過業主投票的形式形成的，并由業主委員會負責執行；其次，《業主大會和業主委員會指導規則》規定，業主大會決定籌集和使用專項維修基金，此專項基金即獨立于業主，而歸業主大會秉持為業主利益服務的原則進行使用和支配，此乃構成業主大會財產獨立的基礎之一，另業主交給業主大會的物業費亦是屬于業主大會獨立的財產，因此業主大會的財產獨立；最后，業主大會能夠以其獨立的財產承擔相應的責任。其承擔責任的方式往往表現為向物業服務企業支付物業費、向工程單位支付維修費等行為。由此，業主大會應具有獨立的法律地位，享有民事主體資格。

二、物業費請求權二元主體結構的合理性分析

1.理順合同法律關系，回歸物業服務合同的本源。

物業管理服務是業主因建筑物區分所有而產生的公共物業需要維修及養護，物業管理區域內的治安需要維護、小區內的公共衛生需要人要打掃，而委托他人為小區的全體業主提供公共服務。這種委托的委托方是全體業主，單個的業主沒有權利將小區的公共服務委托他人，因為如此則是對其他業主的事務進行處理，構成對他人權利的侵犯，也沒有支付巨額的物業費來購買公共服務。物業管理服務是全體業主作為一個整體，將小區內的公共服務委托給第三人的行為，而業主大會正是作為全體業主的代表，由業主大會的執行機構將小區的公共服務委托給物業服務企業。業主大會即代表全體業主成為了與物業服務企業簽訂物業服務合同并成為該合同的主體，業主向業主大會交納物業費，業主大會再根據物業服務合同的約定向物業服務企業支付物業費。

我國目前的物業費收費模式下，由業主委員會和物業服務企業簽訂物業服務合同，再由物業服務企業向業主收取物業費的模式，首先，是對合同相對性的不當突破，業主時常以并非合同當事人作為抗辯；其次，雖然司法解釋中規定業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同對業主有效，理論上將業主委員會視為業主的代表人，表面上是業主大會與物業服務企業簽訂的物業服務合同，實際上是全體業主分別與物業服務企業簽訂了同樣的一份物業服務合同。這種模式下，一方面造成小部分業主不滿意物業服務企業提供服務，而行使物業費抗辯權時難以得到預期效果，另一方面如果是該物業服務合同意味著每個業主都與物業服務企業簽訂了同樣的一個物業服務合同，那么當大多數人不交物業費時，物業服務企業就不能利用同時履行抗辯權進行抗辯，因為其依然負有對其他繳費業主履行小區整體公共服務的義務，如此將帶來合同不公。改變舊有的收費模式，由業主向業主大會履行繳納物業費的義務，而后由業主大會向物業服務企業履行合同義務，能夠理順各方的權利義務，保障業主及物業服務企業的利益，是對物業服務合同本源的回歸——業主整體委托他人進行公共服務。

2.提高物業費收費率，緩解業主與物業服務企業的矛盾。

物業費收費率低，在我國目前的物業管理中是一個普遍的現象，物業服務企業雖然可以通過向法院起訴請求業主交納物業費，但因單個業主所欠的物業費數額很小，而訴訟成本較高，因此物業服務企業一般不愿意通過訴訟手段請求業主交納物業費，轉而利用停水停電、暴力威脅等手段來脅迫業主交納物業費，使業主與物業服務企業的矛盾激化，影響小區和諧。將物業費明確界定為業主的法定義務，由業主向業主大會交納物業費，而后由業主大會根據物業服務合同的約定向物業服務企業交納物業費此種模式，首先，業主有交納物業費的法定義務，且業主是向其自身的組織履行該義務，可以提高業主自愿交納物業費的積極性；其次，如果業主拒絕交納物業費，業主大會可以通過限制業主成員權、征收滯納金甚至在業主拖欠時間長、欠費金額較大時可以通過強制拍賣其專有物業，并對其價金優先受償，由此亦可以提高業主物業費的繳費率；最后，物業服務企業收取物業費時，不與業主直接接觸，而是與向業主大會收取物業費，有效避免業主與物業服務企業之間的沖突。

3.維護業主利益，提高物業服務企業的服務質量。

在物業管理中，業主的根本利益在于交納一定的物業費，享受物業服務企業提供的服務，使物業管理區域能夠和諧、安全、衛生，使物業保值增值。業主行使物業費抗辯權，拒絕交納物業費，其目的并不在于不交物業費，而是希望通過抗辯權的行使，督促物業服務企業提高服務質量。但在實踐中，因為單個業主所要交的物業費金額很小，基于成本的考量，物業服務企業任由該業主行使抗辯權，而不提高其服務，如此最終利益受到損害的依然是業主。業主將物業費交給業主大會，向物業服務企業交納物業費，并行使物業費抗辯權，可以有效改變業主勢單力薄的現狀，通過集體的力量與物業服務企業協商，當不滿意物業服務企業的服務時，通過集體的力量進行抗辯，可以有效促使物業服務企業提高其服務質量，維護業主的利益。

三、結語

業主大會享有向業主請求交納物業費的法定請求權，物業服務企業享有向業主大會請求支付物業費的約定請求權，使現有單一的僅由物業服務企業享有向業主請求支付物業費的請求權，轉變為物業費請求權主體的二元化，是建立在正確認知業主交納物業費義務的本質，理順物業管理法律關系中業主、業主大會、物業服務企業三者之間關系的基礎上，能夠提高物業費的收費率，緩解業主與物業服務企業之間的矛盾，保障業主及物業服務企業的利益的有效措施。

作者：劉撰 單位：河海大學