一、沙盤介紹模擬

1.相關知識的儲備

產品知識：首先是區域大環境，包括地理位置、交通狀況、公共設施、區域發展前景等；其次為樓盤小環境，包含樓盤的數據指標（占地面積、容積率、綠化率、建筑密度、得房率等等）；再次是戶型結構，包含戶型種類、面積、公攤率、采光通風情況、朝向等；然后是價格及支付方式，包括起價、均價、折扣、付款方式、按揭利率等；最后是物業管理方面包括物業公司名稱、介入時間、物業管理費用收費標準等。行業知識：房地產政策法規、房地產市場行情、價格趨勢、目標客戶群體、競爭樓盤情況等。其他方面還包括建筑行業知識、房地產金融與投資知識、消費者心理學知識等等。

2.沙盤講解解說詞實例

為了方便學生掌握，我們將沙盤講解分為前言、大環境、小環境和總結四部分，形成講解的固定模式，內容如下：前言：您好！歡迎…XX項目是由實力雄厚的XX房地產開發有限公司耗巨資傾力打造的高端生態園林居住項目，XX樓盤聘請國際級項目規劃設計大師，重磅打造的居住典范。大環境：項目地理位置（東南西北臨XX），交通情況（交通如何便利），項目總占地XX畝，周邊配套完善（學校、醫院、銀行、購物等），附近還有XX公園、風景區…小環境：項目分三期開發，目前正在開盤的是一期住宅，戶型有多層花園洋房和高層板式電梯公寓，面積從XX到XX平米不等，小區內配套完善不同人群的休閑娛樂和運動的需求。內部景觀情況、綠化率XX%。總結：高成本的配套投入只為打造高規模、高檔次的居住社區，高標準的規劃設計和高水平的物業管理也是為了滿足您追求高品質田園生活的需求……

3.模擬樓盤進行沙盤解說演練

根據沙盤解說的步驟和方法，我們組織學生對模擬沙盤進行講解，在講解的過程中充分展示自己的各方面知識儲備，在沙盤解說實例的基礎上，運用FABE產品介紹法則進行講解。FABE產品介紹法則包括：特點（Feature）：樓盤的特色或買點；優點（Advantage）：房產有什么好處；利益（Benefit）：房產能滿足客戶哪些方面的需求，能為客戶帶來什么利益；證明（Evidence）：證實房產的特點、優點和利益是的確存在的。在模擬沙盤講解的過程中，我們會把學生分成若干組，每組發放一份任務書，即沙盤講解設計表（詳見表2），根據任務書的內容先以組為單位集體設計沙盤講解詞，然后推選出代表在全班面前進行模擬沙盤的講解，通過設計--講解--聆聽--總結四個步驟的演練，使學生全過程的參與沙盤的講解，實戰演練，借此能親身體會并有真實感受。模擬樓盤進行沙盤解說演練的最后一步便是總結，通過自評、小組互評和老師歸納總結三部，找到存在的問題和亟需改進的地方，使得沙盤介紹更專業更精彩。

二、客戶的反應及分析

沙盤講解是一種面對面的交流，為下一步的繼續講解打下基礎，客戶的反應也應該是置業顧問在講解時關注的內容，我們把客戶反應低調的原因分為以下三種：其一是客戶性格低調，客戶本身習慣保持低調，不善于主動回應，不愿意表達自己的看法。其二是客戶的心理戰術，客戶以低調來掩飾對房型的興趣和愛好，以冷淡擾亂銷售人員的情緒，以便在價格談判中取得優勢地位。其三是客戶缺乏興趣，房地產銷售人員所推介的項目本身不能激發客戶興趣，而客戶處于禮貌沒有打斷介紹。面對客戶的低調，作為置業顧問的我們千萬不能自亂陣腳，可以嘗試用以下三種方式讓低調的客戶開口，方法一：請教法，真誠向客戶請教，從簡單問題入手，判斷客戶意愿。方法二：試探法，換一套房子介紹，觀察客戶反應，從而判斷客戶對原來房型的滿意程度。方法三：懸念法，提出帶有懸念的問題，讓客戶出乎意料，從而激發客戶的興趣和好奇心。

三、結語

房地產沙盤介紹是置業顧問職業素養和專業知識的展示，在房地產銷售過程中起著承上啟下的重要作用，即要求置業顧問有良好的表達與溝通的能力，又需要過硬的房地產基礎知識，還需要揣摩顧客的心理，將樓盤的基本情況和賣點亮點生動形象的呈現給客戶。因此，是《房地產營銷實務》課程中的重點，是學生必須掌握的技能，只有完全掌握并能獨立操作，才能真正做到“零距離上崗”。

作者：呂錦玲 張英 單位：成都航空職業技術學院