一、老舊小區物業管理的現狀

（一）基礎設施條件

老舊小區的基礎設施條件差、相關配套設施落后。而且老舊小區通常都實行帶有福利性質的低租管理模式，致使老舊小區的房屋、基礎設施和相關配套得不到合理有效的維修和保養，從而造成房屋失修失養，破舊不堪，因此，很難在老舊小區開展比較專業的物業管理。在這種情況下，國家不得不把老舊小區的物業管理工作攬在自己手上。相比之下，新建的商品房小區，房屋質量高，相關配套完整，環境整潔，專業的物業管理公司就容易進來進行管理。

（二）房屋產權

老舊小區房屋的產權比較復雜，包括公共產權、集體產權和私人產權。與此相對應的，房屋的所有人也比較復雜，包括住戶個人所有、產權單位集體所有和公共所有。其中，集體所有人又包括各個層級的機關單位部門，公共所有人又包括各個層級的銀行、郵局等事業單位。由于房屋產權的繁多以及房屋所有人的繁多，使得在老舊小區開展物業管理的方式方法上，基本上是根據每個小區自身產權特征和其它現實基礎條件來具體安排的，所以老舊小區物業管理的方式方法也比較繁多。而新建商品房小區不存在這個問題，它們都是直接賣給住戶，產權形式比較簡單，管理的方式方法也比較集中，比較容易進行專業的物業管理。

（三）資金來源

老舊小區里很多房屋產權人是單位，單位倒閉后房屋的物業管理責任不明確，也就沒有人來負責，向小區住戶收費根本不現實，連基本的生活垃圾費都很難保證，況且老舊小區還住著相當一部分靠吃低保生活的住戶。國家不得己通過財政來補貼這類房屋，以此來解決其所必須的物業管理費用。相比老舊小區，新建商品房小區的物業管理費用則簡單的多，由小區住戶直接承擔，物業管理公司只用進行簡單的預算，以此來確定向小區住戶收取的物業管理費用的多少。

（四）住戶的收入水平和消費觀念

老舊小區的住戶很多都是低收入家庭和低保戶，收入不高，思維方式跟觀念相對滯后，始終糾纏于計劃年代房屋的一切費用由國家買單的概念上，因此很難開展專業的物業管理工作。為此，仍然要繼續實踐摸索符合老舊小區實際情況的物業管理方式。相比之下，買得起商品房的住戶都是有一定經濟實力的，層次也相對較高，思維方式更開闊，更容易接受各種新事物、新觀念，所以在新建商品房小區開展專業的物業管理相對要容易許多。

二、改善老舊小區物業管理現狀的可行性思考

（一）積極宣傳轉變居民傳統小區管理觀念

老舊小區的居民享受慣了計劃經濟時代福利分房管房所帶來的的各種好處，導致消費觀念落后、自治意識不強，究其根本原因，還是因為沒有能夠轉變過去傳統的房屋管理觀念，更沒有認識到物業管理的重要性和必要性。因此，需要通過宣傳改變住戶傳統的房屋管理觀念，一旦他們的觀念轉變過來了，接受了現代的物業管理方式，就為在老舊小區實施物業管理掃清了一大障礙。另外，通過及時有效的宣傳還可以消除物業公司與小區的居民長久積累的矛盾，比如有些業主認為物業服務公司可能存在亂收費現象，如果這種質疑不能有效及時的得到回應和溝通，必將會造成業主與物業服務公司的矛盾。

（二）加強基礎工作建設。

由于老舊小區基礎條件比較差，且相應配套設施普遍不是很理想，因此，在對老舊小區實施物業管理之前，應該首先由個人、單位和政府共同出資，對其進行綜合整治，為其創造進行物業管理的條件。從2010年開始，馬鞍山市將對全市老舊小區開展全面的整治工作。集中3年時間對全市56個成片老舊小區（房屋面積300多萬平方米）和51個零星項目實施整治，基本完成全市老舊小區的整治任務，實現環境美觀整潔、配套較為完善、安全防范加強、管理逐步規范的目標。對老舊小區進行綜合治理改造后，小區呈現的基本面貌應該是：房屋基本完好、公用設施設備完好、道路完好、環境整潔，并設置配備如門衛室等必要的物業管理用房。這么一來，不僅能改變老舊小區的原有面貌，同時一也為在老舊小區實施物業管理創造了良好的外部環境條件。

（三）提高物業服務人員素質

物業服務人員素質不高是造成物業糾紛的又一重要原因。由于目前物業服務行業內的許多物業服務人員是半路出家，素質普遍不高，一些由原房管所職工直接轉化而來的管理人員，由于不熟悉現代物業管理的模式，對物業管理知識知之甚少，所以只能對物業作一些簡單的維護、清潔、保安工作；而一些從公共管理、飯店管理行業轉來的管理人員，他們雖然具備一定的管理能力，但也沒有經過物業管理專業知識的學習或培訓，所以服務過程中常與業主發生糾紛。而當發生糾紛時人們常常習慣于從外部找原因，缺少考慮自身因素。因此，作為物業服務公司應采取各種措施，提高物業服務人員的素質。

（四）多方籌措資金，分層次收取管理費用

老舊小區的改造是一項龐大的社會工程，需要投入大量的資金，要確保資金的及時到位，僅僅依靠政府是難以解決的。因此，要調動各方面的積極性，并按照政府、單位和業主或使用人共同負擔的原則，通過多種途徑獲取必要經費。按管理責任和產權歸屬，負責資金籌集。老舊小區的欠建工程和小區綠化由原開發單位按預算出資。商業服務網點門面裝修改造，由產權單位（人）出資，小區的公共活動場地以及公益服務設施的改造完善由居民集資。（本文來自于《黑河學刊》雜志。《黑河學刊》雜志簡介詳見。）

三、結論

綜上所述，馬鞍山市全面推進老舊小區物業管理服務工作，不僅是社區管理體制上的改革，更是一項為讓人民生活得更加幸福、更有尊嚴的民生工程。當然，馬鞍山市老舊小區的物業管理發展過程中還存在諸多具體問題和急需解決的難點，但是只要政府引導合理、物業管理公司自身不斷努力、小區居民和社會各方面給予理解、支持；只要各項政策、措施得到積極的落實和實施，馬鞍山市老舊小區的物業管理水平才能不斷提高。

作者：曾偉 單位：浙江理工大學經濟管理學院