房地產(chǎn)論文土地增值稅存在的意義

　　房子是生活必需品，不應(yīng)該作為投資產(chǎn)品存在于市場，在當(dāng)前烏煙瘴氣的購房熱現(xiàn)實(shí)狀況下，營改增和房產(chǎn)稅的征收有利于改善當(dāng)前這種畸形的房地產(chǎn)市場。本文是一篇房地產(chǎn)論文范文，主要論述了土地增值稅存在的意義。

　　【摘要】在1994年開征土地增值稅以來，眾多學(xué)者就其缺陷以及對策做了很多論述，而當(dāng)營改增全面推進(jìn)后，土地增值稅就其特殊征收目的是否還有存在的必要就有待考究。本文就增值稅和土地增值稅的重復(fù)意義，以及土地增值稅的缺陷進(jìn)行分析，得出增值稅可以代替土地增值稅的結(jié)論。

　　【關(guān)鍵詞】土地增值稅,增值稅,房地產(chǎn)行業(yè)

　　土地增值稅作為房地產(chǎn)在買賣過程中需要計(jì)算的一個稅種，被許多學(xué)者就其缺陷，存在的問題，提出了許多改進(jìn)措施。然而在2016年5月1日即將全面推開營改增試點(diǎn)大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)的營改增后，土地增值稅作為另一種增值稅存在視覺上就有點(diǎn)突兀，下面我們將從其定義，征收目的和意義還有運(yùn)行過程問題上進(jìn)行推敲，而后分析土地增值稅在房地產(chǎn)業(yè)營改增后是否多余。

　　一、土地增值稅和房地產(chǎn)業(yè)營改增后的重復(fù)性

　　(一)從定義方面考究其重復(fù)性

　　引用百度百科上對于土地增值稅和增值稅的定義，其基本闡述出了兩個增值稅的征收環(huán)節(jié)，目的，征收對象等稅法要素，具體如下：土地增值稅是指申請國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以申請所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償申請房地產(chǎn)的行為。而增值稅是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計(jì)稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實(shí)行價(jià)外稅，也就是由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，有增值才征稅沒增值不征稅。

　　雖然土地不能與一般商品劃等號，但是對于增值額的征稅形式它們兩者是統(tǒng)一的。土地增值稅課稅對象是有償申請國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額，其增值僅僅是在買賣過程中增值，這與一般意義上商品在流通過程中增值形式相同，與增值稅對商品流通環(huán)節(jié)征收的是一樣的。所以，將土地增值稅和增值稅區(qū)分開是非常牽強(qiáng)的，其二者關(guān)系如同礦泉水和水一樣。

　　在王恒的《論土地增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅》一文中他指出，土地增值稅因其特定的征稅對象――土地增值額而注定了它不是通常學(xué)界所理解的財(cái)產(chǎn)稅，也不能以特定目的能解釋的目的稅和行為稅，更不能想當(dāng)然地界定為資源稅。土地增值稅因其征稅對象、納稅環(huán)節(jié)以及與增值稅的密切關(guān)系，決定了它只能是一種流轉(zhuǎn)稅。①土地增值稅的本質(zhì)就是增值稅，故增值稅完全可以替代土地增值稅。

　　(二)從土地增值稅開征的目的意義方面說其政策失敗性

　　究其征收目的及意義，房地產(chǎn)業(yè)營改增后，其作用與土地增值稅功能也類似。根據(jù)條例的立法精神和有關(guān)規(guī)定，在我國開征土地增值稅的目的和意義主要是：規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場交易秩序;抑制房地產(chǎn)投機(jī)、炒賣活動和投資過熱現(xiàn)象;合理調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu);合理調(diào)節(jié)土地增值收益，防止國有土地收益流失。另外，還著力于增加國家財(cái)政收入。

　　其實(shí)，在征收目的和意義上，土地增值稅與房地產(chǎn)行業(yè)增值稅幾乎是重合的，在規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場交易秩序方面：在1994年之后，房地產(chǎn)市場的投機(jī)氛圍并沒有隨著土地增值稅的出臺而消失，交易秩序也沒有因此就得到規(guī)范。在抑制放地產(chǎn)投資過熱目標(biāo)來看，1998～2013 年，房地產(chǎn)投資額由3614億元增長到86013億元，增長近24倍，增速最快時期甚至達(dá)到33%，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)的比重也從12.7%攀升到現(xiàn)在的將近20%，增長速度超過了合理發(fā)展水平，存在過熱現(xiàn)象。②而土地增值稅并沒有起到抑制投資過熱的作用。目前全國范圍來說，普通中低檔住房的比重明顯偏低。土地增值稅鼓勵的普通住房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房開發(fā)政策愿景也幾乎沒有實(shí)現(xiàn)。有效的土地增值稅收入規(guī)模顯然難以調(diào)節(jié)土地增值收益，可以說土地增值稅在這個立法目的上是失敗的。在此加征房產(chǎn)稅似乎就有利于改進(jìn)房地產(chǎn)市場的投資動機(jī)。而對于增加國家財(cái)政收入這一項(xiàng)目的，我國土地增值稅自1994年開征以來，在1995年全國入庫稅款為0.3 億元，到2000 年入庫稅款為8.4 億元，2006年入庫稅款為140億元，同比增長為64.98%，2007年入庫稅款403.1億元，同比增收74.5%，2008 年入庫稅款537.1億元， 同比增收為33.2%。而根據(jù)規(guī)定從2000年4月1日起開始預(yù)征土地增值稅，2006年才達(dá)到0.53%，征收嚴(yán)重不足③。換成增值稅同樣可以達(dá)到這個目地，甚至效果會更好，只是還需要在地方和政府間的分配比例上重新定奪。

　　(三)土地增值稅與企業(yè)所得稅的重復(fù)性

　　土地增值稅在運(yùn)行過程中也有重復(fù)征稅的問題存在：我國現(xiàn)行的土地增值稅的征稅依據(jù)是房地產(chǎn)的售價(jià)減去其相關(guān)的扣除項(xiàng)目(包括開發(fā)成本、費(fèi)用、相關(guān)稅金等)后的余值，這就相當(dāng)于對收益所得，即利潤征收的稅，與所得稅的計(jì)稅依據(jù)存在著相同交叉之處，企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)經(jīng)營單位及個人就其一個納稅年度收入總額扣除成本、費(fèi)用、稅金、損失后的余額，依據(jù)都是同一范圍內(nèi)容的收益，這就會造成對房地產(chǎn)企業(yè)利潤進(jìn)行了重復(fù)的征稅，而這主要是由土地增值稅政策當(dāng)時出臺的經(jīng)濟(jì)背景以及稅種設(shè)計(jì)的目的決定的。增值稅雖然是通過生產(chǎn)者或經(jīng)營者征收，但從稅收的劃分上，它是一種間接稅。生產(chǎn)者或經(jīng)營者繳納的增值稅，最終的承擔(dān)者是消費(fèi)者。不管企業(yè)有沒有額外利潤，只要有營業(yè)收入，銷項(xiàng)稅額大于進(jìn)項(xiàng)稅額就得交增值稅。在這里，增值稅優(yōu)于土地增值稅顯而易見。

　　二、結(jié)論及政府需要完善的措施

　　綜上，土地增值稅和增值稅的定義中有很多交集，而且就土地增稅的征收目的和意義而言，其獨(dú)特的征收目的也沒有達(dá)到。最重要的是，土地增值稅會有重復(fù)征稅的問題出現(xiàn)。所以，用房地產(chǎn)業(yè)的增值稅代替土地增值稅是可行的，而且是更好的選擇。將土地增值稅規(guī)范化，使其能融入房地產(chǎn)業(yè)增值稅，完善關(guān)于房地產(chǎn)的稅收體系，簡化征稅流程。政府需要完善的是忽然失去的地方政府的財(cái)政支持，需要重新考慮增值稅的中央地方政府劃分比例以及財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的力度，使地方政府財(cái)權(quán)事權(quán)統(tǒng)一化。另外，土地增值環(huán)節(jié)專用發(fā)票也是需要解決的問題之一。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]王恒 《論土地增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅》[J]西南科技大學(xué)學(xué)報(bào)：哲學(xué)社會科學(xué)版2013年8月第30卷第4期.

　　[2]董黎明 高磊 《土地增值稅的制度缺陷與發(fā)展趨勢》[J]當(dāng)代經(jīng)濟(jì)管理，2015年10月第37卷 第10期.

　　[3]陳義榮 《我國土地增值稅存在的問題及對策》[J]物流與采購研究，2009年第41期.
　　房地產(chǎn)論文發(fā)表期刊推薦《住宅與房地產(chǎn)》以推動我國城鎮(zhèn)住房制度改革，推動城鎮(zhèn)住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的體制改革與健康發(fā)展為辦刊宗旨，探索發(fā)展我國社會主義房地產(chǎn)市場，解決城鎮(zhèn)住房問題，提高人民居住水平的途徑，在住宅與房地產(chǎn)領(lǐng)域的理論和實(shí)踐間架橋鋪路，為全國物業(yè)管理、房改系統(tǒng)工作人員，海內(nèi)外住宅與房地產(chǎn)行業(yè)的理論研究者和實(shí)際工作者、廣大企事業(yè)單位和城鎮(zhèn)居民提供了及時、詳實(shí)的業(yè)內(nèi)新聞和行業(yè)內(nèi)有理論指導(dǎo)意義的研究文章，引起了業(yè)界的強(qiáng)烈的反響。