當前形勢下房地產企業資金鏈管理

　　摘要：在房地產企業經營過程中，為有效提升經營效益，應當首先提升企業資金鏈管理工作，深入對資金鏈管理的問題進行解析，找出其工作問題的誘因，并開展針對性解決措施，提高房地產企業的整體運行穩定性。本文就新形勢下房地產企業資金鏈管理工作進行分析探討。

　　本文源自何東澤， 中國鄉鎮企業會計 發表時間：2021-07-09

　　關鍵詞：房地產企業;資金鏈管理;工作問題;解決對策;風險控制

　　引言

　　房地產項目開發周期長，為規避資金運營風險出現，需保證資金鏈管理工作發揮出一定效力，有效提升企業資金配置合理性，實現項目預期開發經濟效益目標。經濟新形勢發展背景下，房地產企業需對資金鏈管理工作進行完善優化，修補工作開展漏洞，建構現代化資金鏈管理工作體系，充分發揮出資金鏈管理工作現實價值。

　　一、房地產企業資金鏈管理概述

　　(一)基本定義

　　資金鏈是企業運營的核心，房地產企業進行項目開發時，需大量資金支持，才可保證項目各個開發環節的有效落實。通過對項目資金進行閉環全過程管理，使其資金管理工作形成閉環鏈條，有效提高資金利用效率，提高房地產企業項目開發可行性與經濟性。

　　(二)基本特征

　　其一，項目投資風險較大，房地產項目開發時具有一定特殊性，即項目產品無法在短時間內變現，導致企業進行項目開發時，存在一定的資金管理風險，且由于融資渠道的緊縮，導致資金使用不確定增加。其二，項目資金需求量較大，房地產作為實體經濟主體，在實際經營開發時，需對開發項目進行大量資金投入。由于多種客觀因素的影響，導致房地產項目的所需資金量不斷上漲。其三，項目資金回籠周期較長，通過對房地產企業經營模式進行解析可知，由于房地產項目開發周期長，導致項目資金回籠周期長，給企業資金管理工作開展造成一定影響。

　　(三)管理意義

　　房地產資金鏈管理工作的開展，可合理優化企業資金結構，避免企業經營管理時，受到融資方式與營銷工作影響，提高企業的經營活力。通過對房地產企業經營現狀進行解析可知，部分房地產企業資金運營時，長期處于負債經營狀態下。通過資金鏈管理工作的落實，可有效提升企業資金周轉效率，彌補企業的資金缺口，對企業負債率進行合理控制。筆者認為，資金鏈管理工作開展過程中，可盤活企業的沉淀資金與閑置資金，將相關資金投入到增值項目當中，推動企業對資金結構進行科學優化。

　　現代市場運營風險背景下，房地產企業資金鏈管理工作，可成為企業財務風險規避的重要手段之一。因為，資金鏈風險管理工作的落實，可客觀反映出企業實際經營情況，便于企業財務領導及時對資金配置工作進行調整，避免資金濫用、貪腐問題的出現。在閉環資金鏈管理環境下，可實現對資金收支的監督約束，有效提升企業財務風險管控能力。

　　二、房地產企業資金鏈管理問題解析

　　(一)資金鏈管理水平較低

　　房地產開發時涉及巨額資金流，房地產企業經營過程中，為保證房地產企業整體經營可行性，需對資金鏈管理模式與體系進行有效改革創新，適應新時代企業發展需求。由于部分房地產企業開發過程中，資金鏈管理水平較低，沒有建構信息化管理平臺，增加了房地產企業資金鏈管理工作成本。如企業進行項目開發時，不斷對閑置土地進行開發，導致企業資金沉淀，無法完成高效的資金流轉，影響到企業經營穩定性。

　　(二)資金鏈風險管理不足

　　在房地產項目開發過程中，存在諸多開發風險，如售樓周期長、資金回籠慢、項目拆遷成本高、貸款規模大等，凸顯出企業資金鏈風險管理工作開展的重要性。部分企業進行資金鏈風險管理時，為建構科學合理的風險預警指標體系，無法準確客觀預測管理風險，導致資金鏈管理工作無法發揮出應用效力，間接影響到房地產企業的整體發展可行性。

　　(三)資金預算執行力不夠

　　房地產企業資金預算管理工作開展時，由于預算管理執行力不足，導致預算方案與實際工作開展存在一定出處。如資金預算管理時，沒有突出資金統籌規劃，導致資金濫用問題的發生;如預算資金管理時，為對待開放項目的資金缺口進行準確預判，使得企業融資計劃滯后，無法保證項目開發的可行性與有效性;如企業資金預算管理時，隨意對項目預算進行調整，導致項目開發超支問題嚴重，不利于企業資金管理工作有序開展。

　　(四)項目可行性評估不足

　　房地產企業進行資金鏈管理時，對開放項目可行性評估不足，導致資金鏈管理效力缺乏，無法達到預期項目開發經濟收益。如項目可行性評估工作開展時，沒有對產品進行準確市場定位，盲目進行資金跟進，且對產品的預售情況過于樂觀，導致后續資金投入不到位，直接影響到項目的整體開發進度與經濟效益，不利于房地產企業資金回籠與管理。

　　三、房地產企業資金鏈管理對策探討

　　(一)信息化管理平臺建構

　　房地產市場穩定有序發展，為房地產企業發展帶來新機遇，更多企業投入到房地產市場當中。在房地產市場競爭激烈的背景下，企業需合理開展資金鏈管理工作，以提升企業市場核心競爭力。筆者認為，當前市場發展形勢下，房地產企業需建構信息化資金鏈管理平臺，成立獨立的結算中心、財務部門、現金池，建構資金“收支兩條線” 管理新模式，有效提升企業資金管理水平。

　　在信息化管理平臺支持下，可完成立體化、信息化的資金鏈管理，實現對資金流的統一支付收入管理，消除資金管理風險。與此同時，信息管理系統可進行數據分析自動生成資金管理報告，便于企業開展項目預算編制與項目決算決策，提高項目決策可靠性與有效性。同時，在財務大數據技術支持下，可實現對非正常資金收支信息進行自動識別，有效降低資金鏈管理風險。鑒于房地產項目開發的特殊性，筆者認為，信息化資金鏈管理平臺建構升級過程中，需將該平臺與財務系統、工程系統、銷售系統等多個系統進行對接，打造全方位立體化信息管理體系，充分發揮出資金鏈管理工作效力。

　　(二)資金鏈風險預警管理

　　房地產企業資金管理工作開展時，應當有效提升對風險管理的工作重視，將資金鏈風險預警管理上升到企業戰略發展高度，杜絕重大資金風險的出現，影響到企業的可持續發展。如開展資金鏈管理時，應當對資金的支出信息進行嚴格審批、編制嚴格的預算方案，全面執行資金管理工作標準與要求，提高資金鏈管理工作的權威性與有效性，主動規避資金管理工作風險。

　　在實際工作開展過程中，房地產企業可嘗試建構資金風險預警機制，并全面分析企業經營現狀與市場發展變化，建構科學合理的量化指標體系，為資金風險管理工作提供制度支持。筆者結合自身工作經驗認為，在風險指標體系建構過程中，突出以下指標信息的建構：凈現金流量、經營活動凈現金流量、資產負債率、資金流動比率、凈利潤增長率等。為保證風險預警系統運行的整體性與可行性，應當合理建構 ERP 管理系統，使得相關授權管理人員，可及時獲取相關資金收支信息，便于快速對企業資金管理工作風險進行識別，實現對資金鏈管理工作的全方位監督，合理有效控制企業經營資金風險。

　　(三)資金預算執行力提升

　　房地產企業進行項目開發時，需基于項目資金預算進行有效執行，才可達到預期項目開發工作目的。為有效提升資金預算執行力，應當明確企業開發項目預算編制工作主要內容，如資金支出、資金回收、資金結余、資金凈流量等。在實際資金鏈管理時，需對項目開發的上下游行業發展進行緊密關注，使得項目立項、工程建設、竣工結算、房屋交付等環節形成閉環資金管理鏈。

　　為有效提高項目預算編制方案的可行性與合理性，在實際編制工作開展過程中，可嘗試采用滾動預算編制技術方案，基于年度、季度、月度等時間周期，作為預算編制的基本單位，編制工作人員，應當及時發現預算編制中存在的問題，并對其相關工作進行有效處理，以提高項目預算編制的可行性與科學性。

　　鑒于房地產項目投資較大，為有效提高資金管理工作的可行性與有效性，需發揮出預算分析制度的監管效力，督促相關工作人員及時開展預算分析會議，針對項目預算執行進度、資金支付實際情況進行差異化論證，發現資金支付中存在的數據異常，及時對其問題進行處理。在預算工作執行的最后，需對預算執行的實際情況進行考核評估，并對資金預算執行效果較低的部門進行追責，對其他部門起到警示作用。

　　(四)項目投資可行性論證

　　房地產項目開發過程中，為有效提升資金鏈管理工作水平，應當對項目開發可行性進行充分論證，實地開展調研工作，獲取第一手的調研資料，進而對房地產開發產品的市場價值進行科學評估，并做好項目成本預算工作，避免項目開發成本較大，給企業經營造成一定的資金周轉壓力，不利于企業資金管理工作穩定有序開展。

　　(五)合理優化企業資金結構

　　為推動房地產企業的可持續發展壯大，在其資金鏈管理時，應當對企業資金結構進行合理調整，以提高企業資金結構的穩定性，增強企業財務經營的抗風險能力。現代市場競爭背景下，企業需規避資金沉淀，充分提高資金管理效率，使得閑置資金得到充分利用，將企業負債率控制在一定范圍內，最大限度發揮出資金運行效率。

　　四、結束語

　　綜上，文中對新形勢下房地產企業資金鏈管理工作進行論述，旨在說明房地產企業資金鏈管理工作開展的重要性。未來，我國房地產企業發展過程中，應當結合市場發展趨勢與企業戰略愿景，主動對資金鏈管理工作模式進行優化，以提升資金鏈管理工作水平，為房地產企業經營發展鋪墊資金基石。