一、限購令之政策起源、法律屬性和實施概況

（一）政策起源及其依據

中央宏觀調控機構分別于2010年4月和9月，2011年1月發布關于房地產市場調控的政策意見。

從內容上看，三項政策，層層遞進，旨在鞏固和擴大調控成果，進一步推動房地產市場運行出現良性變化，通過繼續有效地遏制房市投資投機性因素，遏制房價過快上漲勢頭，促進房地產市場平穩健康發展，最終逐步解決城鎮居民家庭住房問題。除了沿用及完善傳統的差別化住房信貸利率政策、住房交易環節契稅和個人所得稅優惠政策外，為了應對“近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍”的房市運行背景，后者《通知》中的第二條第二項中“堅決抑制不合理住房需求”中關于“限購令”政策出臺的授權性規定“……地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數”，這就是“限購令”政策原始“文件”和各地方政府陸續出臺限購令的“法律（或政策）依據”。

（二）法律屬性及其認識

對限購令內涵的認識，可從各地出臺的政策文本的內容中予以探究提煉。從各地版限購令的具體內容來看，本人認為，限購令是指限制或禁止構成一定條件的民事主體通過（或不通過）融資手段來購買（或交易）商品房屋權利的普遍性行政指令。盡管限購令本身不是通過專門的政策文件出臺的，但相比其他宏觀調控政策手段相比，其具有法律屬性上的特殊性。正確看待限購令之價值屬性，必須做到兩點，一是將限購令界定為一種法律手段，并將其“政策法律化”；二是限購令作為房地產市場宏觀調控政策中的一環，而不是孤立地將其看待。并且不能簡單地通過房價漲跌來評判其價值。限購令只有和其他宏觀調控政策手段協調一體，才能真正從積極方面發揮其應有的作用，實現房地產市場宏觀調控的目的。

（三）實施概況與趨勢

截至目前，全國至少有50個左右城市在本區域范圍內實施房屋限購措施。總結歸納各個城市限購令的具體內容，可以對限購令做出如下幾點基本認識：第一，限購令基本上都是規定在一定時期內限制居民購房套數，但具體限購期限，各地有不同的規定，有些城市規定了明確的實施期限，如福州、海口、溫州三個城市均將限購令實施期間屆滿之日定在2010年12月31日；第二，大多數限購令區分戶籍內外來規定不同程度限購政策，一般是對戶籍外的居民給予了更嚴格的限制；第三，限購令不僅規制一手商品房市場，而且將二手房也納入其規制的客體范圍；第四，有些城市在基本限購措施外還施加了其他相關規定，如廣州的“未滿18歲不得單獨購買商品房；境外購房按照國家有關政策執行”等；第五，有些城市明確規定了違反限購令應承擔的法律后果，主要是“房地產登記機構不予受理（辦理）房地產登記”。從目前實施的效果來看，“限購令”確實起到了抑制房價非理性的上漲趨勢。加之房地產市場調控體系尚未完全建立，能預見限購令將在一段時期內繼續實施下去。

二、限購令的經濟學與經濟法學分析進路

凡此種種，可以看出，限購令內涵較為簡單，無非是各地方政府在全國房地產二次調控中，經由中央調控規制部門授權，針對本地區房價上漲過快的現狀，由各個地方城市有關市場調控和規制的有權機關出臺實施的臨時性的旨在遏制本地區房價過快上漲，在一定時期內限制居民購房數量為主要內容的政府針對房地產市場的規制干預的政策措施。那么，如何在國家針對樓市的調控政策整體框架中從更加深的理論層面認識限購令的內涵、現狀、缺陷以及完善。筆者認為可以從經濟學與經濟法學若干理論出發來深入探究限購令的本旨與內涵，并且提出完善我國當前樓市宏觀調控政策體系的意見和建議。

限購令的出臺在社會上充滿著爭議，在學術界引發了關于合法性與合理性紛爭。在經濟學界普遍所持的觀點認為，限購令是對市場運行與市場機制的粗暴干預，是用計劃的手段干預自由的市場，與完善社會主義市場經濟與增加居民財產性收入的本旨目標相違背，并且已經是對居民個體的民事基本權利—合法財產受法律保護、民事法律行為自由等的無理限制。在經濟法學理論界，則似乎存在著與上述觀點不同“味道”的見解，市場機制從來就不是萬能的，市場機制帶來經濟機制充分運行與發展的同時也會產生不可避免的諸多“負外部性”，市場也有失靈的時候，市場的失靈將有損于社會公共利益，因此，需要通過國家某種形式與程度上的外部干預來消除市場機制的這種缺陷，而限購令可能正是體現這種國家適當干預的“一劑良藥”。“合理的現代市場經濟不僅需要技術生產手段，而且需要一種可靠的法律體系和照章行事的行政管理制度。”［1］

筆者認為，在當今中國存在的經濟運行制度市場化趨向轉型與現有制度結構與內在運行機制逆趨向型本性體制矛盾下，衡量任何一種針對這種轉型市場運行的規制措施的標準應當是多元化的，具體應當做到“四個統一（或協調）”：一是轉型目標與轉型手段的統一（或協調）；二是多元價值利益與核心價值利益的統一（或協調）；三是社會總體利益與個體局部利益的統一（或協調）；四是政策意圖的擴充性與法律規定的局限性統一（或協調）。文章則將具體針對這四個“統一（或協調）”，分別從經濟學與經濟法學的基本理論范疇入手來論證限購令所具有的“工具合理性”。但是不能對限購令的合法性就予以認定，限購令在行政法制領域自身就存在問題，在私權法制與經濟法制領域也存在著諸多超越法規限定的情形。

三、權利與權力的博弈：經濟法秩序建構中的矛盾統一體

經濟法是體現與實現政府經濟政策的部門法，它體現出了一種對國家宏觀整體或某一要素市場的經濟秩序的保護與維持，市場經濟體系內的任何一要素市場的運行都應當在市場發展秩序場域內，經濟法則是扮演著市場良好秩序維護者的角色。房地產市場是我國市場經濟要素中的重要一環，房地產業被定位為國民經濟支柱產業之一。但是當前我國房地產業發展狀況與趨勢都有與一般市場秩序衡量的可控性、穩定性、行為互動性與可預測性四項指標產生偏離或將有偏離之虞。因此，限購令的出臺對于回應我國良好房地產市場運行秩序的重新歸位，實現市場權利與國家經濟秩序重新平衡的目標具有積極的政策效應。