一、貨幣政策調控房價的影響機制

現階段利率、存款準備金率、信貸規模等方式是我國貨幣政策對房價調控的主要途徑。中國人民銀行主要采用以下四種調整利率方式:第一種是調整中央銀行的基準利率，它主要包括再貸款利率、再貼現利率、存款準備金利率以及超額存款準備金利率等;第二種是調整金融機構法定存貸款的利率;第三種是通過制定金融機構存貸款利率的浮動范圍調整利率;第四種是制定相關的政策來對各種利率的結構和檔次進行調整。

首先，利率是我國貨幣政策的重要組成部分，所以利率政策在國家宏觀調控體系中發揮了舉足輕重的作用。利率政策對房地產價格的影響主要是通過市場上供需雙方的相互作用來實現的。一方面從供給角度來分析:利率的高低對房地產開發商的融資成本起到了決定性的作用。如果利率升高，投資房地產的利息成本就會加大，開發商勢必就會減少資金的投入，從而導致房屋的供給量下降，所以房價會上升;反之，如果房地產開發商不降低對房地產的投資力度，購房者就會成為提升房價的資金成本轉嫁者，從而進一步提升房價。另一方面從需求角度來分析:由于商品房屬于非普惠消費品，居民購買住房在大多數情況下是依靠貸款，所以利率和住房的需求量呈反比例的變化關系。利率的升高使購房者的儲蓄和理財收益增加，而對房地產的投資缺乏興趣，這樣就會減少對房地產行業的資金投入量，從而降低房地產的價格。由此可見，利率政策不僅能導致房地產市場的消費需求下降，而且也能減少房地產開發商對房地產的投資。利率調控在一定程度上決定了房屋的需求和供給。利率調控是一把雙刃劍，既能導致房屋需求量下降，又能使房屋供給量減少。所以利率對供給和需求的影響孰大孰小決定了房屋價格的升降。

其次，法定存款準備金率對房價有很大的影響。房地產市場的貸款可以分為房地產開發商貸款和房地產商品的消費者貸款，如果提高和降低法定存款準備金率，就會影響銀行的信貸能力，從而導致房地產市場的貸款變化。一方面，如果央行上調法定存款準備金率，各個商業銀行就會增加上繳的存款準備金，從而貸款的能力降低。那么房地產商品的消費者的住房貸款也會隨之減少，從而影響房地產市場的需求量，進而導致房地產價格的下降。另一方面，因為央行上調法定存款準備金率，房地產開發商的可貸款資金就會減少，從而導致房地產市場的房屋供給量減少，進而影響房價的上升。反之，如果央行下調法定存款準備金率，各個商業銀行的信貸能力提高，可貸資金增加。那么房地產商品的消費者的住房消費貸款隨之增加，住房的需求量也會隨之提高。而房地產開發商的投資貸款也會增加，進而增加了房地產市場的住房供給量。

再次，信貸規模對房價的影響。信貸規模又稱“貸款規模”，是中央銀行為實現一定時期貨幣政策目標而事先確定的控制銀行貸款的指標。它主要是對房地產市場的供給方和需求方進行調控。中央銀行運用信貸貨幣手段，對房地產市場的資金獲取渠道產生影響。當房地產市場中的房地產開發商和房地產商品的消費者都面臨融資約束時就會對銀行的信貸資金有較強的依賴性，如果中央銀行采用一系列的貨幣政策工具如調整存貸款準備金率、公開市場操作、再貸款貼現等，就會影響基礎貨幣和貨幣的供應量，同時也會對金融機構的信貸能力產生影響，進而導致房地產市場供給雙方的資金獲取量，從而影響房地產市場的供求關系和房價的升降。

最后，資產組合效應途徑影響。資產是具有交換價值的實體，可以分為金融資產和實物資產兩類。金融資產包括貨幣、股票、債券等。實物資產包括耐用消費品、不動產和機器設備等直接提供消費服務和生產性服務的有形資產。一般來說貨幣是一種比較安全的資產，既沒有收益也沒有較大的風險;其他資產雖都有不同程度上的風險，但是收益也會比較大。而股票、債券和房地產等方面一起組成了非貨幣資產組合，投資者會根據效用最大化的原則調整組合中各種資產的比例。如果中央銀行實行擴張性的貨幣政策，增加貨幣的供給量、下調利率，那么原有的資產組合的均衡狀態將會被打破，投資者將會重新進行資產組合以獲取新的均衡，那么就會導致非貨幣需求的增加，進而影響房地產市場。

二、鄭州市房價的調控效果分析

(一)鄭州市市區商品住宅銷售均價2011年6月后出現下降

在2008年的全球經濟危機中，世界經濟陷入低迷，而中國的房地產業則逐漸成為國民經濟的支柱產業。進入2009年，無論是從房地產行業的銷售額，還是從房價方面來考察，其發展都超過了2007年泡沫時期的對應指標。眾多研究學者分析認為，2009年是中國經濟最困難的一年，也是中國房地產最輝煌的一年。圖12010年4月～2012年2月鄭州市區商品住宅銷售均價走勢圖鄭州房地產市場也是從回暖到旺銷，截止到2009年11月，鄭州商品住宅銷售面積超出2008年全年的49%。2010年的鄭州樓市可謂跌宕起伏，一方面是對樓市調控政策層出不窮:國十條、二次調控、房產稅、限購令等耳熟能詳，另一方面則是鄭州房價持續穩步上漲，鄭州市房地產管理局發布的數據顯示，鄭州市市區商品住宅銷售均價從2010年1月份的4862元/平方米上漲到12月份的6176元/平方米。2011年以來，加息、限購等政策伴隨樓市左右。2010年4月～2012年2月鄭州市市區商品住宅銷售均價走勢如圖1所示。由此可知，2011年，鄭州市市區商品住宅銷售均價呈現出“第一季度快速下降、第二季度快速回漲、第三與第四季度緩慢下降”的特點，2011年6月達到6724元/平方米的最高價位。進入2012年，鄭州市市區商品住宅銷售均價則在2012年2月出現小幅回升。據中國搜房網公布的數據來看，2012年3月份鄭州市房地產價格與2月份相比又有所提高。因此，我們可以得出如下結論:2011年以來的樓市限購政策，對2011年下半年鄭州市商品住宅市場產生了比較明顯的效果，但是進入2012年以后政策效果減弱。

(二)鄭州市市區商品住宅項目變動情況

1．2011年第一季度鄭州市市區各行政區房價漲跌情況