本文作者：王曉梅 王磊 單位：中國建設銀行股份有限公司河南省分行

房地產金融指的是以房地產為特定經營對象，并且圍繞其進行開發、建設、經營或者消費的再生產過程而展開各種金融活動。而房地產金融風險主要是針對經營房地產的金融機構來說，因為其管理不善、決策失誤，亦或者由于客觀環境的變化而導致其在資產收益方面遭受損失。值得注意的一點是，房地產金融風險并不僅僅包括個人金融機構和單項業務的風險，還包含了在整個房地產的金融體系中所面臨的風險。

1房地產金融的主要風險

1.1對開發商來說，主要是籌資困難，貸款違約風險高。我國當前的房地產在開發資金上主要依賴銀行信貸，而商業銀行的信貸政策一旦發生變動，就會導致房地產市場的“蝴蝶效應”。2008年金融危機之后，直到如今，全國各大城市的房屋銷售的價格指數呈現下降趨勢。就此來說，開發商樓盤的庫存量上升，當其無法抵御用賣樓的數量來抵消這筆降價風險時，很多樓盤也就成為了爛樓，而銀行也將面對巨大損失。另外，在房地產領域，較高負債率也使房地產金融面臨著巨額財務風險。

1.2當房地產市場出現低迷時，住房抵押貸款的違約會增加。就目前而言，我國的個人住房抵押貸款違約的狀況還不太明顯。但是2008年美國的次貸危機告訴我們，今天的優質資產明天就有可能成為壞賬。目前很多銀行為了占到更多市場份額，不惜降低貸款的標準，對住房抵押貸款放松審核，甚至變相的違規操作。這樣導致的情況是，一旦房地產市場出現低迷之后，住房抵押貸款就成為了一筆爛賬。就目前而言，在我國商業銀行的貸款抵押物中，住房抵押貸款占總貸款的比重已經超過了65%。如果按照2008年上半年我國28.6萬億的人民幣貸款余額來算，那么我國處于房地產金融風險中的貸款就超過18億。此種風險的出現主要在于商業銀行對于住房抵押貸款的風險識別不夠高。

1.3銀行數據披露的準確度有待觀察。在上條風險中有提到，銀行為了多增加其流動資金，會放松對貸款抵押物的真實性審查。那么，一旦銀行在出現壞賬死賬之后，為了其自身的形象和股價，也會低估甚至隱瞞其不良貸款的準確數字。畢竟銀行壞賬的增加毫無疑問的會導致其業績的下滑。近幾年來，由于銀監會等多方監督之下，銀行對于自身抗風險的能力有所提高，但是也不排除為了維護其市場形象，放松貸款的分類標準，遲記或者不記不良貸款的現象。

1.4救市措施引發的連帶問題。房地產行業關系到國計民生，國家對于國計民生的重大問題會采取宏觀調控，而國家的這種宏觀調控會很大程度上引起房地產市場的變革。國務院出臺一系列關于促進房地產市場健康發展的文件會在很大程度上促進房地產市場新一輪的變革。但是如果頻繁出臺政策變革，導致房地產市場長期保持觀望態度的話，那么這種政策拉動內需的效果就會大打折扣。

2防范措施

2.1化解不良資產。對于房地產市場金融風險的防范方面，化解房地產金融機構的不良資產只能解決一部分的問題。幸運的是直到如今，我國的住房抵押貸款雖然風險存在，但是壞賬率還是比較低的，全國的平均值在百分之二以下，有很多城市已經達到了零壞賬率。為了保持乃至提高房地產金融機構的抗風險能力，各個金融機構都應該做好資產的負債管理，增強法律意識，科學分析決策。

2.2規范操作流程。銀行在住房抵押貸款上抗風險能力的提高主要體現在銀行對于金融活動相關業務的嚴以律己。首先在貸款前，銀行要做好審查工作，切不可為了自己的一時業績，造成不可挽回的損失。審查流程要到位，審查資料要嚴格，必要的還需要進行現場勘查。其次在貸款后，要及時做好管理工作。在貸款之后，對貸款人的自信狀況進行調查，掌握相應的資金使用情況，以防偷換概念等現象的產生，降低個人或者企業的還貸風險，使銀行的抗風險能力增強。

2.3引導有序競爭。房地產市場金融機構的有序競爭，需要國家的宏觀調控，也需要國家相關法律法規制度的完善。需要加強中央銀行對各大商業銀行房貸抵押業務和程序的監管，將不正當競爭和非法壟斷扼殺在搖籃中。由于房地產金融的自身行業特征，它主要是內向型創匯，由此外資介入可能影響我國外匯的平衡，因此在房地產金融中，多借外債是不可取的。

2.4完善房地產金融制度和體系。一個好的制度能為其提高在市場上的抗風險能力，對于房地產金融市場來說，建立一個完善的制度體系，能夠抵御市場變動帶來的一部分威脅。我國目前針對這一行業的制度和體系還不太完備，對于風險的防范也沒有及時有效的應對措施，由此建立包括以上提到的金融機構體系以外，還需要建立監督管理、法律法規、風險防范以及金融投資等體系。同時，相應的預警機制也要建立起來，特別是風險測評和監控體系。

2.5建立個人房貸信用制度。我國目前對于個人信用的評估體系十分不完整，不僅僅是個人，對于企業的信用信息也是支離破碎，不充分的，由此產生的信息不對稱現象是需要向發達國家的金融體系學習的。實際上，若是建立了一個個人房貸的信用制度，就可以避免很多壞賬爛賬的產生，通過調查和評估個人的信用程度，就可以有效的對“道德風險”進行防范。另外，信用管理制度的建立還需要有信用檔案、賬戶、調查、檢測和評估制度的建立，這幾者之間相互配合，最終完成個人信用系統的評估。對于現在大家都比較關注的住房公積金來說，由于不同城市的不同進度，不可操之過急。同時對于借款人資格的審批要嚴格，防止魚龍混雜局面的出現。

2.6健全信息的傳遞機制?，F代科技的高速發展，帶來人們生產生活和工作的便利。針對上述提到的信息不對稱的問題，國家需要健全關于信息的傳遞機制。對于在房地產金融市場上出現的欺詐舞弊等問題，要進行堅決的打擊，采取一定的激勵措施，提高員工利益共享，風險公攤的意識，對于信用狀況良好的個人或者企業給予一定量的道德風險鼓勵。結束語房地產金融作為國計民生的重點部門，它的運行穩定與否直接關系著相關其他行業的發展與穩定，從而對整個國民經濟也產生了重大的影響。我國國家政府應該對其進行相應的宏觀調控，各大金融機構商業銀行要嚴格執法，按照規章制度章程辦事，個人或者企業也要誠信做人做事，共同來維護房地產金融市場的穩定，降低其風險。