本文作者：阮緯洲 王忠水 方鈞 單位：浙江省余姚市農業與農村工作辦公室

為了集中安置農村住房困難戶、緊缺戶和下山移民“外遷”戶，在中心村、城鎮規劃居住地塊，統一建造的農民集中居住小區，目前余姚市大多數的農民公寓都是這一類型。這類小區的安置對象一般為村內的無房戶或缺房戶，相對經濟情況較差，且轉讓、出售的也比較多，但住戶主要還是來自同一個行政村，這類小區的住戶物業管理的意識普遍比較淡薄。農居小區物業管理現狀從調查情況看，雖然集中居住小區類型多樣，住戶的構成各有不同，但物業管理模式相對單一，主要有以下兩種:一是村級自治式物管。依托原村委或社區居委，雇人進行保潔、維修、保安等簡單管理，嚴格意義上并不是真正的物業管理，而是原先村級公共管理的延續，類似于社區化準物業管理。其優點是產生的費用低，同時由于住戶對物業管理的要求也相對較低，直接的物業糾紛較少。其缺點是只能提供最基本的服務，對住戶往往缺乏有效的管理和約束，小區的環境和秩序相對比較亂。二是低層次的專業化物管。市區的部分拆遷安置小區引入了專業物業公司進行管理，其優點是能讓入住小區的農戶享受到與一般商品房同等的物業管理服務，但對物業公司的要求比較高。由于一般農民小區的住戶能夠接受的物業開支較低，難以吸引高檔次的物業管理公司進駐。

目前，委托專業物業公司的農民小區一般物業費在每月0.3元/平方米左右，總體上，這一類小區的物業管理還是處于較低的水平。存在的問題一是公共區域混亂，小區通道上任意停放車輛，堆放垃圾雜物，公共健身器械上晾曬衣物，公共綠地占用和破壞現象也很多，有的甚至把原有的綠化帶改成了蔬菜地。二是違章搭建、改建比較多，許多車庫和架空層都被違規改成了小賣部、快餐店、棋牌室、臺球房等，有的出租給外地人，原本應該是單純的住宅區，卻體現出過多的農村生活形態。三是物業用房不達標，目前余姚市許多農民集中居住小區物業用房達不到現有政策規定的標準，在面積、質量以及土地性質上存在先天不足，即便按照政策配置標準比例的物業用房，鑒于農居小區的特殊性，往往也滿足不了需求。四是物業費難收取，在所調查的小區中，物業費收繳率都比較低，特別是采用自治式管理的小區，基本依靠村級集體經濟支付物業管理費用，最多只向住戶收取一定的衛生保潔費。而對于跨村混合安置的小區，拖延、拒交物業費的問題不同程度存在，基本都要依靠鄉鎮、街道財政補貼。

統籌規劃，著力提高小區建設品質對于農居小區建設，在最初規劃時，就應充分考慮到入住人群的特點和需求，合理設計和安排、戶型、建筑分布、配套設施以及物業用房，為后期的物業管理創造條件。一是統一引入前期物業管理。越來越多的實踐證明，優秀的前期物業管理能避免很多矛盾和糾紛，為后期管理打好堅實基礎。建議對今后開發或剛剛啟動建設的農民集中居住小區，統一引入前期物業管理，并對已經確定入住新居的村民，提前簽訂《前期物業管理服務協議》，通過《協議》對入住新居的物業管理相關事項進行約定，從法律方面為群眾提供指導和幫助。二是適當增加物業配套用房面積。物業用房是物業管理的硬件基礎，必須予以保證。建議在今后的農居小區建設中，根據小區規模、地段等具體實際，適當提高設計標準，增加門面用房比例，并堅持一年一租，其收益歸村(鎮)所有，逐年補貼物業支出。三是合理提升小區規模。結合管理成本和實際使用情況，建議今后農民集中居住小區建筑面積應盡可能控制在10萬平方米左右，便于小區建設和管理。要全面規劃，預留用地，分期分批建造，同時在適當的地方，可以根據實際需要，打破界限，跨村(鎮)安置。

因地制宜，逐步拓展物業管理消費市場農居小區的物業管理市場是個巨大的消費市場，并且蘊含了大量的就業機會，所謂“肥水不流外人田”，農村物業市場應該由農民主導、農民受益。一要著力培養物業管理服務消費意識。物業管理服務消費意識的提高需要在制度上、政府行為上、社會及個人需求上的合力保證。要持之以恒地開展宣傳工作，并盡快出臺農居小區物業管理指導性意見，明確權利、義務和責任。要在物業管理服務上擴面提質，積極開展房屋租賃與代售、家電維修以及室內清潔、居家養老等特約服務，充分發揮物業管理對拓展消費、增加就業崗位的作用，同時實現“以業養業”。二要重點打造農民自己的物業團隊。從長遠來看，組建農民自己的物業公司是萬全之策，但現有條件下一步到位難度很大，需要分步實現:首先是培養物業管理專業人才，對入住(或即將入住)新居中有就業愿望的群眾進行物業管理服務技術培訓，取得上崗證，同時盡量爭取將這些培訓納入勞動就業部門的免費培訓;第二步，成立專項物業服務隊，通過社區管委會在小區住戶中選聘服務人員，再以專業合作社的名義組建衛生保潔、園庭綠化、水電維修、家庭服務、安保等專項服務隊進行有償服務，同時成立社區物管辦進行統一管理;第三步，逐步向專業化發展，通過長時間的服務實踐，必定有一部分專項物業服務隊會脫穎而出，發展壯大，應及時引導這些服務隊跨出社區，朝更加專業化的方向發展。

比較理想的情況是，每個小區社區都發展一到兩個有不同特色的專項服務隊，服務范圍覆蓋到某一片區甚至全市，總體上形成門類齊全、服務專業的物業管理服務體系。在此基礎上，可以成立專業化物業管理公司，將多個服務隊納入到公司統一管理，進一步提升服務效率和服務水平。三要逐步實現物業管理收費。對于農民小區，由農民負擔物業費，更能培養農民的消費意識，促使他們參與監督，有利于物業管理服務的發展。由鄉鎮(街道)財政補貼物業費的小區，應逐年減少補貼，逐步過渡到由住戶承擔物業費。由村集體收益包括依靠物業經濟用房收益支付物業費的小區，雖然相當于農戶間接承擔，但更好的方式是把收益分給農民，再由農民自己支付物業費。三位一體，物業管理服務與社區管理服務相融合物業管理服務與社區管理服務地域重合、硬件共享，要做好物業管理，必須建立在提高社區管理整體水平的基礎之上，這一點，對于農居小區更為重要。物業管理企業在開展環境衛生和治安管理工作中，要注意克服“單打獨奏”，要從社區環境建設與管理的角度出發，從社區服務的范圍出發，加強與物業管轄區內的街道、管委會、及公安派出所的聯系和協作，共同制定統一的社區衛生管理制度和社區治安管理制度，共同向業主和用戶開展清潔衛生和治安防范知識的宣傳教育，共同開展“群防群治”、“社會治安綜合治理”工作。另外，物業管理企業也有義務和責任承擔一些無償性社區服務工作，如:利用管轄區內娛樂活動場所和設施，定期組織居民開展各種健康有益的社區文化、體育活動;與社區街道、管委會聯辦“社區救助中心”，為社區居民排憂解難;共同開展義務咨詢、幫困扶貧、優撫服務等。