本文作者：熊群英 單位：西安建筑科技大學 咸陽職業技術學院

綠色物業是房地產開發商在建造過程中的建筑美學目標的體現，并且要以生態平衡為基礎，運用多種綠色技術和使用可再生能源，低消耗、零污染為特征建立起來的符合人性的綠色居住環境，核心體現的是人與大自然的和諧共處，滿足人類社會可持續發展的要求，不能簡單地用物業價格來衡量。綠色物業管理思想要求在住宅小區設計過程中，將大自然、小區與居民統一納入到一個系統里面，不單單考慮居民的生活與住宅小區之間的關系，還應特別強調居民與小區環境的自然融洽度和小區整體環境的和諧。這種思想將物業管理從單純管理型轉變為生態環境社會經濟多方面綜合的管理，并且成為評價一個物業管理企業品牌以及社會認可度的重要指標。在對住宅小區進行管理的過程中，綠色物業管理要推行人性化管理的思想。綠色物業管理要將自然環境、社會人文關懷與生態住宅小區融為一體，采用綠色的方式進行管理。因此，綠色物業管理不僅要關注小區居民不同層次的需求，維護其根本利益，更要關注人才的培養，真正將綠色管理貫徹到日常工作中，在此基礎上還要關注住宅小區的精神文明建設，確保小區居民的安居樂業。

綠色物業管理的要求

首先，綠色物業管理在其小區設計時，除了要使用建筑學方面的先進科學技術，還要加入生態學、心理學與生物學等方面的先進科學技術成果，同時，要將多種物質方面因素與精神層面的因素相結合，從而在小區將來的使用過程中，能夠做到小區能源與其他物質因素的良性循環，達到與自然、生態的平衡，建造一個低消耗、無污染物、與大自然和諧相處的住宅小區。所以，綠色住宅小區最基本的標準如下：小區用的建筑材料須是無污染、能自然降解的；小區采用清潔能源與可再生能源；擁有科學合理的全面綠化，有益于保護與平衡附近區域的生態；根據生態經濟學的開放式閉合循環原理設計出無廢物無污染物的小區生態工程；富有生態文化、精神文明以及藝術內涵。其次，建造綠色物業時，應利用可持續發展原則，并加以生態學原理。參考建設部住宅產業化促進中心正在研究制定的相關綠色生態住宅小區的技術導則，綠色物業大致應滿足如下要求：通過ISO14000環境管理體系認證；業主對住宅小區總體環境滿意率應高于80%；各種污染源，包括生活污水應實現達標排放；做到生活垃圾分類回收；達到國家安靜小區相關標準，無噪音擾民問題；小區環境整潔，包括各種公共設施保持完好，車輛停放井然有序，無露天市場和違章建筑，無亂貼亂畫以及無焚燒引起的污染空氣的行為；小區綠化達標，包括小區的綠化面積在35%以上，無毀綠現象，小區內有適當的休閑娛樂設施；使用環保型物品，比如提倡使用有環境保護標志或者節能標志的空調、冰箱等環保電器，小區內不得使用一次性發泡餐具；小區居民具有較強的環境保護意識，包括能自覺遵守環保法規，能自覺采取節水、節電以及資源循環利用等環保行為，而且自覺愛護小區內的公共設施。最后，綠色物業管理為了最大程度上方便居民，要提供人性化的“零干擾服務”，具體表現在如下幾個方面：要充分了解居民的切實需求，并做全面細致入微地調查，能夠做到“JustInTime”的實時溝通，做到即時服務為居民提供幫助和服務；在居民沒有相應的服務要求的時候，能夠收集居民各方面的未來需求，防患于未然。在不干擾居民正常生活的同時，保證居民小區的正常運轉；要為居民提供個性化、多樣化的管理與服務。通過收集居民的職業、年齡、籍貫、業余愛好、風俗習慣、工作特點及出行習慣等信息，將居民分類、分層，來挖掘用戶的隱形需求，在滿足居民一般需求的同時，最大限度地提供特定或者某個居民的特殊需求。

綠色物業管理可持續發展的具體措施

在規劃與設計階段就要以綠色建筑為標準，要把生態平衡、保護環境和降低能源消耗放在首位。進入開發階段要依據國家地方相關的綠色標準，同時借鑒國內外相關的成功經驗，制定住宅小區綠色建筑的設計標準、施工標準、考核標準，并利用優惠政策，最大限度地使用節能環保的新工藝、新技術和綠色材料。將綠色觀念貫徹到整個規劃設計過程當中，并且利用地方氣候與人文特點，尤其是日照與風力資源，將住宅小區的能源消耗綠色化，并且對建筑物的光、熱、聲等自然因素進行系統調節。水資源的循環利用。將居民的生活污水和小區內收集的雨水全部輸入到水處理站，經過凈化、過濾等處理，用作住宅小區內的灌溉、噴泉等景觀，最大限度降低水資源的消耗，達到生活污水的零排放和水資源的循環利用。有效利用太陽能等清潔能源。例如，小區內利用新型熱媒介太陽能，能夠降低熱水的二次污染。市場上普通的太陽能熱水器，是通過集熱器將太陽輻射收集起來，轉化為熱量直接作用于水，加熱后的水保存在水箱中，這樣就帶來了二次污染。

二新型的熱媒介太陽能，通過集熱器將太陽輻射收集起來后，經過循環系統再進入到居民家中的熱量交換器中，這樣一來，加熱后的水就儲存在熱交換器中，從而避免了普通太陽能熱水器管里全是冷水的問題，解決了熱水二次污染的問題，提高了太陽能的利用率。通過小區照明的綠色化，降低對能源的消耗和成本。通過對小區內照明系統的總體與科學的設計，優化傳統的公共照明系統，采用節能環保、光效高、穩定的照明設備，最大限度地降低小區用電，達到小區綠色照明的目的。主要是對小區進行分塊化、區域化，從而能夠根據不同特點進行最有效的統籌安排。比如，根據季節的變化來合理安排公共照明時間的長短，使在不降低居民生活質量的同時，做到照明系統資源消耗的最小化，同時將成本降到最低。關注科技的發展，優先選擇與物業相關的高科技設備與產品的使用。如，物聯網的使用，通訊網絡入戶以及各種信息的共享等。綠色物業要全方位為居民提供高科技服務，應用智能物業管理信息系統，將小區的安全管理、公共設施管理、監控管理等一體化，提高管理效率，降低人力資源成本。

結論與展望

綠色物業管理理念是隨著綠色建筑與綠色物業的提出和全社會環保意識的提高因運而生的，反應了人們對綠色消費的熱衷和新時期人們對居住環境的生態要求。因此，隨著經濟的發展，人們越來越關注生態環境和要求居住環境的自然回歸，綠色物業管理成了歷史所趨，傳統物業管理必然被取代，物業管理將繼續朝著信息化、高科技化方向發展，并對保護生態平衡和建設節約型社會做出巨大貢獻。