本文作者：王方舟 單位：北京交通大學(xué)中國(guó)產(chǎn)業(yè)安全研究中心

北京物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

北京市物業(yè)企業(yè)的主題，不管從項(xiàng)目個(gè)數(shù)或管理的建筑面積上都占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)（2007-2009年項(xiàng)目數(shù)量和管理建筑面積見(jiàn)表2）。但是，近年來(lái)商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比例趨于上升，今后北京市的商業(yè)物業(yè)存在著很大的發(fā)展空間。總之，北京市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展初期，趨向于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，目前大部分工種所需要的人員并沒(méi)有要求較高的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能。北京市物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和數(shù)量的增長(zhǎng)，提供了更多就業(yè)崗位，為解決北京市就業(yè)問(wèn)題，乃至為維護(hù)北京市的社會(huì)穩(wěn)定起到了一定的積極作用[2]。

北京物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境分析

北京市物業(yè)管理的戰(zhàn)略環(huán)境分為宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境，宏觀環(huán)境主要包括政治與法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境和技術(shù)環(huán)境，微觀環(huán)境主要包括競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。政治與法律環(huán)境。北京市物業(yè)管理處圍繞《北京市物業(yè)管理辦法》制定了近40個(gè)政策文件，這套政策主要是解決三大問(wèn)題：一是政府要認(rèn)清物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)目標(biāo)，運(yùn)用專(zhuān)業(yè)化管理實(shí)現(xiàn)北京市住用安全這個(gè)終極目標(biāo)；二是物業(yè)公司應(yīng)該提高尊重業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利意識(shí)，加強(qiáng)物業(yè)法規(guī)學(xué)習(xí)，更好地為業(yè)主服務(wù)。三是業(yè)主和物業(yè)公司之間能站在法制的平臺(tái)上平等對(duì)話(huà)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境。北京市物業(yè)管理正逐步推向市場(chǎng)，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理。北京物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的服務(wù)范圍逐步擴(kuò)大，不僅包括住宅物業(yè)和商住物業(yè)，還包括學(xué)校、醫(yī)院、政府辦公大樓、市政道路等公共物業(yè)區(qū)域。更多的公共物業(yè)推向市場(chǎng)將給北京所有物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)新的機(jī)會(huì)[3]。社會(huì)文化環(huán)境。北京市小區(qū)業(yè)主對(duì)居住環(huán)境的要求向舒適、和諧的高層次轉(zhuǎn)變，業(yè)主認(rèn)識(shí)到良好的物業(yè)管理使房產(chǎn)保值以至升值。物業(yè)管理向綜合小區(qū)管理轉(zhuǎn)變，吸引越來(lái)越多技術(shù)型人才和專(zhuān)業(yè)型管理人才進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，從業(yè)人員的整體素質(zhì)不斷提高[4]。技術(shù)環(huán)境。國(guó)家建設(shè)部推出了住宅產(chǎn)業(yè)化的一系列政策，促進(jìn)北京市住宅產(chǎn)業(yè)向集約型、質(zhì)量型轉(zhuǎn)變，物業(yè)建設(shè)向智能化發(fā)展。網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)成為當(dāng)前和今后一段時(shí)期物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵所在和基本管理服務(wù)手段。

潛在的進(jìn)入者。對(duì)于北京物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，除了政府核準(zhǔn)資質(zhì)外，進(jìn)入幾乎不存在明顯的壁壘，發(fā)展商、承包商、房地產(chǎn)中介公司、酒店業(yè)、渠道運(yùn)營(yíng)商都是潛在的進(jìn)入者。北京市物業(yè)管理行業(yè)的利潤(rùn)率較低，對(duì)新進(jìn)入者缺乏吸引力，物業(yè)管理市場(chǎng)對(duì)新進(jìn)入的品牌也需要相當(dāng)長(zhǎng)的認(rèn)知和接受過(guò)程，新進(jìn)入的物業(yè)管理企業(yè)很難對(duì)現(xiàn)有企業(yè)構(gòu)成威脅。替代品的威脅。北京市正在大力推動(dòng)城市社區(qū)建設(shè)，完善社區(qū)服務(wù)體系，北京市物業(yè)管理已取代舊有的房屋管理體系，促成了社區(qū)管理體系的變革，沒(méi)有受到替代品的威脅。購(gòu)買(mǎi)方的議價(jià)能力。北京市現(xiàn)行物業(yè)管理模式較落后，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不成熟，單個(gè)業(yè)主常以拖欠或拒交管理費(fèi)進(jìn)行對(duì)抗，當(dāng)大多數(shù)業(yè)主有組織的進(jìn)行議價(jià)時(shí)，其議價(jià)能力相當(dāng)強(qiáng)。供應(yīng)方的議價(jià)能力。北京市物業(yè)管理行業(yè)除了水、電、煤氣等少數(shù)壟斷部門(mén)外，其余服務(wù)供應(yīng)者的討價(jià)還價(jià)能力較弱。物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)力總體素質(zhì)不高，勞動(dòng)者的討價(jià)還價(jià)能力處于弱勢(shì)地位。行業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的爭(zhēng)奪。北京市物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量較多，規(guī)模普遍較小，造成行業(yè)極度分散。物業(yè)管理行業(yè)的固定資產(chǎn)投資相對(duì)較少，物業(yè)管理企業(yè)退出障礙小。

北京市物業(yè)管理的戰(zhàn)略選擇

北京物業(yè)管理實(shí)施精細(xì)化服務(wù)戰(zhàn)略有助于整個(gè)行業(yè)服務(wù)質(zhì)量的普遍提高和物業(yè)管理企業(yè)的成本控制。實(shí)施精細(xì)化服務(wù)戰(zhàn)略，打破北京物業(yè)管理壟斷及服務(wù)產(chǎn)品同質(zhì)化，搭建市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)，讓物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)主體（即業(yè)主大會(huì)）購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，從而培植新興服務(wù)市場(chǎng)，促使物業(yè)管理內(nèi)容的細(xì)化與創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)物業(yè)資源要素的優(yōu)化配置[5]。精細(xì)化物業(yè)服務(wù)戰(zhàn)略的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確，包括5個(gè)職能化戰(zhàn)略：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人力編制、服務(wù)流程、服務(wù)計(jì)量和服務(wù)成本控制。北京物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)必須能順應(yīng)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展這一歷史潮流，抓住契機(jī)，倡導(dǎo)低碳物業(yè)管理，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式向低碳物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變，提高物業(yè)管理對(duì)可再生能源、資源的循環(huán)利用率，增強(qiáng)廣大居民環(huán)保意識(shí)，為建設(shè)低碳北京提供支持[6]。具體做法：研究出臺(tái)《北京市物業(yè)管理“低碳”導(dǎo)則》；熟練掌握低碳節(jié)能設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)；對(duì)建筑垃圾含碳的回收，統(tǒng)一進(jìn)行科學(xué)再利用；加強(qiáng)“雙綠化”（即社區(qū)綠化和屋頂綠化）；為業(yè)主樹(shù)立節(jié)能環(huán)保的學(xué)習(xí)榜樣，提供低碳的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)；提供低碳的生活氛圍及理念，把低碳融入到居民生活的方方面面，使業(yè)主自覺(jué)做到“生活需要低碳，低碳是為了更好的生活”。

規(guī)模化選擇主要是針對(duì)目前北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀而提出的。當(dāng)前，北京物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模偏小，多數(shù)企業(yè)品牌知名度不高。根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)物業(yè)管理處提供的數(shù)據(jù)，2007-2010年北京市一、二級(jí)物業(yè)企業(yè)數(shù)量所占比率很低，其中，一級(jí)比率不足4%，二級(jí)比率也不足9%。與國(guó)外知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)差距較大，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用有限。2007-2010年北京市平均每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理的項(xiàng)目不足2個(gè)，2010年平均只有1.3個(gè)，也就是說(shuō)多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)只管1個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，部分有點(diǎn)規(guī)模的才管2個(gè)及以上項(xiàng)目。2007-2010年北京市平均每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理面積分別為12.29、12.31、10.14和10.23萬(wàn)平方米。2010年，北京市114家一級(jí)物業(yè)的管理面積也只是剛達(dá)到一級(jí)資質(zhì)規(guī)定的管理面積要求。同時(shí)，根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)100強(qiáng)排行榜，北京市本區(qū)登記位居前10位的物業(yè)管理企業(yè)在管物業(yè)總建筑面積（包括在管本市物業(yè)和外地物業(yè)的總建筑面積）總計(jì)2,197萬(wàn)平方米，由此計(jì)算北京市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展集中度（CR10）為5.19%，遠(yuǎn)低于深圳物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展集中度（CR8=23.6%）。基于以上分析，目前北京市物業(yè)管理企業(yè)管理規(guī)模過(guò)小，造成人力資源的浪費(fèi)，不能產(chǎn)生規(guī)模效益，致使北京市多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)缺乏發(fā)展后勁，無(wú)力進(jìn)行品牌建設(shè)，難以提高物業(yè)管理服務(wù)水平。另外，目前企業(yè)規(guī)模狀況不太可能出現(xiàn)由于物業(yè)管理面積增大導(dǎo)致規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。例如，新加坡兩家物業(yè)服務(wù)公司的管理面積分別達(dá)到3,500萬(wàn)平方米以上，中海物業(yè)管理有限公司管理面積5,000萬(wàn)平方米，都創(chuàng)造了諸多規(guī)模化效應(yīng)，因此，現(xiàn)階段北京市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)走“智慧化”發(fā)展戰(zhàn)略，必須先走規(guī)模化戰(zhàn)略，力爭(zhēng)在“十二五”期間物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展集中度（CR10）達(dá)到20%。