一、房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算及規(guī)范措施

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算一般要從三個(gè)方面考慮，確認(rèn)成本核算的對象，費(fèi)用的歸集及分配方法，計(jì)算成本周期。由于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營項(xiàng)目開發(fā)的周期的差異，要根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)工藝及特點(diǎn)來選擇。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算，需要規(guī)范以下措施的落實(shí)：

(一)明確房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算對象，要根據(jù)不同情況加以確定

現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)對于開發(fā)項(xiàng)目的要求多樣化，使得成本核算對象復(fù)雜化，往往造成概念不清，無法明確核算的對象。這就需要成本核算時(shí)要根據(jù)工程的用途、地點(diǎn)、施工條件、施工隊(duì)伍的差異等因素分別處理。對于獨(dú)立編制預(yù)算的項(xiàng)目設(shè)計(jì)以及獨(dú)立施工的單項(xiàng)開發(fā)工程、結(jié)構(gòu)類型與開發(fā)地點(diǎn)以及施工進(jìn)度相近的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以作為一個(gè)獨(dú)立的成本核算對象。而對于大型的開發(fā)項(xiàng)目，由于工期較長、規(guī)模較大，并且在施工過程中由于需要分批安排進(jìn)度。在核算時(shí)必須對竣工項(xiàng)目及時(shí)的進(jìn)行核算，這就要求將這類的大型開發(fā)項(xiàng)目劃分多個(gè)核算單元，確定不同核算對象。

(二)確定開發(fā)成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)核算

一般來說，一些直接費(fèi)用可以直接計(jì)入，開發(fā)成本中，比如建安工程費(fèi)發(fā)生時(shí)可以直接進(jìn)入開發(fā)成本中。有一些間接費(fèi)用屬于多種產(chǎn)品共同負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)將其行歸集后采用合理的方法再分配到產(chǎn)品的成本中。像配套設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用分配就是需要按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行分配后計(jì)入成本中。如：按規(guī)劃建設(shè)面積為標(biāo)準(zhǔn)分配的前期發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施費(fèi)以及工程費(fèi)等，具體的操作是發(fā)生時(shí)記入開發(fā)成本項(xiàng)下的二級(jí)科目的前期工程或者費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)等賬戶中，等項(xiàng)目竣工后，再按項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)面積重新分配，分別計(jì)入有成本中。

(三)成本核算項(xiàng)目的合理設(shè)立

對于開發(fā)過程中產(chǎn)生的土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)、前期工程費(fèi)等等費(fèi)用，本著便于分析研究、便于管理結(jié)算的原則，合理的劃分核算項(xiàng)目，不能羅列太多盡量合并。對于不同進(jìn)度的開發(fā)項(xiàng)目，還要根據(jù)工作進(jìn)度和付款情況，按合同進(jìn)行明細(xì)核算。

(四)要明確成本核算周期，重視項(xiàng)目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)產(chǎn)品周期長的特點(diǎn)，因而按生產(chǎn)周期核算趨于合理。為了計(jì)算經(jīng)營利潤，考核經(jīng)營業(yè)績和結(jié)清稅款，需要計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和可銷售面積的單位開發(fā)成本。對于開發(fā)規(guī)模小的，地塊較少的項(xiàng)目，開發(fā)的周期較短，可按項(xiàng)目開發(fā)周期單獨(dú)核算。對于開發(fā)規(guī)模大的開發(fā)項(xiàng)目，周期較長的，可采用完工進(jìn)度百分比法或按照開發(fā)物業(yè)類型分門別類的進(jìn)行核算。

二、總結(jié)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算需要規(guī)范的核算項(xiàng)目確定、明確房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算對象、落實(shí)核算制度、確定開發(fā)成本的歸集分配與轉(zhuǎn)結(jié)核算、明確成本核算周期。

作者：劉芳 單位：日照電力實(shí)業(yè)總公司