刊發論文正確認識《商品房預售許可證》的重要

　　論文摘要：國家對房地產開發商未辦理《商品房預售許可證》、挪用商品房預售款項以及款按規定辦理備案和登記手續等違法行為,將予以處罰,可由房地產管理部門處以警告,責令停止預售,責令補辦手續,吊銷《商品房預售許可證》等處罰,并可處以罰款。

　　本文選自《經濟研究》主要發表經濟學界新近的理論研究成果，包括馬克思主義經濟學基本理論的 研究;社會主義市場經濟運行及其機制的研究;我國經濟改革和經濟發展的重大課題的研究;當代資本主義發展的新特點、新趨勢研究;世界經濟發展問題研究以及反映我國經濟領域中的新情況、新問題的調查報告和當代國外各派經濟理論的介紹和評價等等。

　　商品房預售是指房地產開發商將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人向房地產商支付定金或房價款的行為。

　　房地產開發具有投資大、周期長、風險大的特點,房地產開發商為了加快房地產融資,盡快收回開發建設的資金,提高資金的使用效率,實行滾動開發,普遍采用了商品房預售這一房地產交易形式。但商品房預售具有較大的同險性和投機性,容易產生損害購房者合法利益的現象。為了規范商品房預售行為,加強商品房預售管理,保障購房人的合法權益,《城市房地產管理法》明確規定對商品房預售實行許可證制度。建設部《城市商品房預售管理辦法》對房地產開發商取得《商品房預售許可證》的條件也做了具體規定。這些規定包括:

　　(一)房地產商已付全部土地使用權出讓金,取是土地使用權證書。這是為了防止房地產商非法占用國有土地或集體土地來進行房地產開發和交易,保證購房者購房后確定能得到所購房屋的全部產權。

　　(二)房地產開發商應持有《建設工程規劃許可證》。房地產商未能取得《建設工程規劃許可證》,其建設工程就不一定符合城市規劃的要求。對嚴重影響城市規劃的,城市規劃行政主管部門會責令其停止建設。

　　(三)按提供預售的商品房計算,房地產開發商投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。這一規定是要求房地產開發商確實能夠保證房地產開發項目的最終完成,不至于因施工進度問題而影響購買預售商品房的購房者按照合同約定得到所購房屋,同時也是為了防止房地產商炒賣地皮牟暴利。

　　(四)房地產開發商要向市、縣人民政府房地產行政管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。這一規定也是為了規范房地產開發商的預售行為。市、縣人民政府房地產行政部門在向房地產商頒發《商品房預售許可證》時,可根據上述規定對房地產開發商的預售商品房的資格進行審查。

　　(五)為了確實保障預售商品房承購人的合法權益,房地產開發商還應與承購人簽訂商品房預售合同。當事人應當在簽訂合同之日起30日內持商品房預售合同到房屋所在地縣級以上人民政府房增長管理部門和土地管理部門辦理商品房預售登記手續。預售的商品房交付使用后,購房人應及時持有關憑證到縣級上人民政府房地產管理部門辦理產權登記手續。

　　(六)國家對房地產開發商未辦理《商品房預售許可證》、挪用商品房預售款項以及款按規定辦理備案和登記手續等違法行為,將予以處罰,可由房地產管理部門處以警告,責令停止預售,責令補辦手續,吊銷《商品房預售許可證》等處罰,并可處以罰款。

　　(七)商品房預售所得款項,秘須用于有關的工程建設。

　　(八)商品房預售的,商品房預色人將購買的未竣工的預售商品房再行申請的問題,由國務院規定。