集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價影響因素研究

　　摘要：應用文獻綜述法與數(shù)學模型法進行集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價與各要素運行機制和相互關(guān)系研究，從理論層面厘清不同類型(用途)集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地價格的影響因素。結(jié)果表明，集體工業(yè)、商業(yè)用地價格均受環(huán)境條件、區(qū)域規(guī)劃、宏觀區(qū)位、經(jīng)濟水平和社會狀況、基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件影響，工業(yè)用地價格受交通條件影響最大，商業(yè)用地價格受各要素的影響力大小較均衡;集體工業(yè)用地與國有工業(yè)用地地價影響因素差異顯著，以往研究表明國有工業(yè)用地價格受供給影響較大，屬于供給導向型，而集體工業(yè)用地價格表現(xiàn)為需求導向型，尤其對交通條件需求最為強烈;集體商業(yè)用地則與國有商業(yè)用地地價影響因素具有相似性，屬于區(qū)位及市場規(guī)模導向型。

　　本文源自李杰; 陳英; 謝保鵬; 裴婷婷， 國土與自然資源研究 發(fā)表時間：2021-06-08

　　關(guān)鍵詞：集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市;土地市場改革;地價影響因素;特征價格法

　　0 引言

　　構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場體系，旨在更好地發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用[1]，是近 10 年來我國土地市場改革的重大部署。地價作為土地市場運作的重要信息和判斷標準是土地市場運行的核心，在調(diào)節(jié)土地利用、促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展方面的作用舉足輕重。構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場體系，首先需要對國有建設(shè)用地與集體經(jīng)營性建設(shè)用地的土地價格影響因素進行厘清，當前國有建設(shè)用地土地價格影響因素研究成果豐碩，相關(guān)實務工作開展順利;而集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價影響因素研究處于欠缺狀態(tài)，此次研究采用理論分析與模型實證相結(jié)合方法，在理論研究基礎(chǔ)上應用特征價格法模型對集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價與各要素間的運行機制和相互關(guān)系進行探究，旨在從基礎(chǔ)理論層面厘清不同用途集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價的主要影響因素，對構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場體系研究有重要的理論與實踐意義。

　　1 現(xiàn)有土地政策及地價影響因素研究

　　1.1 相關(guān)法規(guī)政策

　　2019 年 8 月 26 日全國人大常委會審議通過 《土地管理法》修正案，該修正案自 2020 年 1 月 1 日起實施。新版《土地管理法》修改時刪除了原法第 43 條“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地，必須使用國有土地”的規(guī)定[2，3]，破除了多年來集體建設(shè)用地不能直接入市的二元體制，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟組織 2/3 以上成員或村民代表同意的條件下可依法有序入市，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性障礙，同時確定了土地征收的公益目的性要件，完善了征收程序。學界普遍認為本輪法律修改具有里程碑意義，也為未來改革探索指引了方向[4- 6]。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部長韓長賦 2019 年 11 月 16 日在江西調(diào)研時表示，這是改革的開始，在保障農(nóng)民住房權(quán)益的基礎(chǔ)上，通過制度改革增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入[7]。

　　1.2 現(xiàn)有地價影響因素研究

　　土地市場改革目標的確立決定了相關(guān)土地制度、政策改革的大方向，城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場體系建設(shè)，需要對影響建設(shè)用地價格的因素進行厘清。目前理論界對城市建設(shè)用地地價影響因素研究已經(jīng)很全面，宋佳楠[8]從國家尺度對我國地價水平及變化影響因素進行研判;華文[9]從省域尺度對江蘇省城市地價變化的影響因素進行分析;張洪[10]從市域尺度對昆明市地價空間變化進行研究;夏建國[11]從區(qū)片尺度對征地區(qū)片地價影響因素做了相關(guān)測度;黃紅梅[12]、趙松[13] 分別對中日兩國住宅、工業(yè)用地地價水平及影響因素作了對比研究;吳次芳[14]、陳文興[15]分別對比了海峽兩岸不同的土地稅制和土地征收補償制度對地價造成的影響;馬騫[16]、朱傳廣[17]、胡海龍[18]分別對商業(yè)、住宅和工業(yè)三種不同的土地用途下地價影響因素進行評估;高金龍[19]依據(jù)長時間尺度交易案例，對南京市工業(yè)、住宅、商業(yè)三類用地平均價格的主要影響因素進行定量分析。基于豐富的基礎(chǔ)理論研究取得的成果，中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗總局、中國國家標準化管理委員會于 2014 年制定頒布了《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等規(guī)程文件，很好的指導了全國范圍內(nèi)各城市基準地價評估、國土空間規(guī)劃等一系列實務工作的開展，用于規(guī)范城市建設(shè)用地市場起到重大作用。

　　集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價影響因素研究則處于欠缺狀態(tài)，因基礎(chǔ)理論研究的缺位，甘肅蘭州、浙江義烏、四川成都等地集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地級別及基準地價體系建立等相關(guān)實務工作在暫無技術(shù)規(guī)程依據(jù)、無或較少交易案例的條件下摸索進行。因此，急需對影響集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格的因素進行研究，厘清不同用途土地價格的主要影響因素，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場及其他實務工作提供依據(jù)。

　　2 集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地對比

　　2.1 國有建設(shè)用地地價影響因素

　　國有建設(shè)用地地價影響因素研究成果豐富，形成了國家標準 《GB/T 18507- 2014 城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《GB/T 18508- 2014 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。規(guī)程將國有建設(shè)用地地價影響因素分為三大類：(1) 一般因素。一般因素指影響城鎮(zhèn)地價總體水平的自然、社會、經(jīng)濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會經(jīng)濟狀況、土地制度及住房制度、土地利用規(guī)劃及計劃、國民和社會發(fā)展規(guī)劃等;(2)區(qū)域因素。區(qū)域因素指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的因素，主要包括商服繁華程度或集聚程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、規(guī)劃及土地使用限制和自然條件等;(3)個別因素。個別因素指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

　　2.2 集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地相同屬性

　　(1)國有土地價格與集體土地價格都是土地的權(quán)益價格，人們購買的土地不管是國有還是集體所有實際上都是購買獲得該土地收益的權(quán)利;(2) 由于土地的稀缺性，集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格與國有建設(shè)用地價格與市場上其他稀缺商品價格類似，不依生產(chǎn)成本定價而由商品的供給與需求決定。山地開發(fā)成本高于川地而地價卻低于川地問題得到了科學合理的解釋;(3)不論是國有建設(shè)用地還是集體建設(shè)用地，其土地價格都不是土地價值的貨幣表現(xiàn);(4) 集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格與國有建設(shè)用地價格都具有強烈的地域性。由于土地位置的固定性，土地無法像其他商品一樣可移動，因此土地市場地域性強烈，各地區(qū)之間存在較大差異。

　　2.3 集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地異同屬性

　　(1)土地所有權(quán)的不同;(2)集體經(jīng)營性建設(shè)用地覆蓋范圍廣而空間連續(xù)性差，質(zhì)量分布很不連續(xù)且差異較大;(3) 集體經(jīng)營性建設(shè)土地基礎(chǔ)設(shè)施保障水平及土地開發(fā)程度較低;(4) 集體經(jīng)營性建設(shè)用地鄉(xiāng)鎮(zhèn)結(jié)合部受鄰近城鎮(zhèn)或已建成區(qū)域的輻射影響明顯;(5) 集體經(jīng)營性建設(shè)用地受區(qū)域功能規(guī)劃及政策導向影響明顯。

　　3 集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價影響因素

　　3.1 地價影響因素選取的理論與邏輯

　　根據(jù)馬克思地價理論，土地不是勞動產(chǎn)品，沒有價值，但作為特殊商品有使用價值，并有價格且不依生產(chǎn)成本定價;土地供求理論與土地價格形成理論認為，土地供給與需求曲線共同決定其價格，以及相應的供給量與需求量;從經(jīng)濟學理論看，建設(shè)用地價格是各以盈利為目標的經(jīng)濟團體根據(jù)宏觀市場情況加自身認定最合理經(jīng)營模式后該項目帶來總收入刨去所有的成本支出和預期收益后，再經(jīng)過充分市場競爭后得到的價格。集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格屬性與形成機制符合相關(guān)理論，所以價格影響因素應從集體經(jīng)營性建設(shè)用地的供給端和需求端選擇[20- 26]。

　　3.2 供給因素

　　現(xiàn)代西方經(jīng)濟學的土地價格理論認為，影響土地供給的基本要素有三個：(1)各類土地的自然供給。土地供需理論認為，土地的自然供給量是難以改變的，環(huán)境作為限制性條件影響土地的供給量而影響土地價格，因此作為一級影響因素予以確定，具體指標為地形坡度、地質(zhì)條件等[27，28];(2)土地開發(fā)利用計劃。城市規(guī)劃理論與城市土地利用分區(qū)理論認為，土地利用規(guī)劃是合理利用土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)而進行的綜合部署和安排，同時也是土地利用的約束條件，與土地價格密切相關(guān)。我國對土地開發(fā)利用十分重視，從土地利用規(guī)劃到國土空間規(guī)劃都得到了較好的執(zhí)行落實，因此區(qū)域規(guī)劃作為集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價一級影響因素予以確定，以功能區(qū)劃定位為具體反映指標[29];(3)土地供給者行為。土地供需理論認為，土地供給者的土地供給行為影響土地的供應量，從而影響土地價格。而我國政府通過規(guī)劃管制的手段替代具體土地所有者實現(xiàn)建設(shè)用地供給行為，土地市場改革前，無論土地以何種出讓方式出讓，政府均是土地一級市場唯一的供給者，政府壟斷供給，使得中國政府在調(diào)控地價方面具有絕對主導權(quán)[30]，目前進行的土地市場改革，集體建設(shè)用地入市是符合規(guī)劃的集體經(jīng)營性建設(shè)用地有步驟、分批次入市[31]，所以土地供給者行為不做單獨的地價影響因素而從屬于區(qū)域規(guī)劃因素。

　　3.3 需求因素

　　影響土地需求的要素有五個：(1)經(jīng)濟條件。預期收益理論認為，土地市場上人們對于建設(shè)用地的需求不論其是國有還是集體所有的土地，都是以追求回報為目的的商業(yè)投資行為，當?shù)氐慕?jīng)濟條件直接關(guān)系到企業(yè)生產(chǎn)的全過程，從而影響地價水平，因此經(jīng)濟水平作為集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價一級影響因素予以確定[32]。集體經(jīng)營性建設(shè)用地位于農(nóng)村地區(qū)，經(jīng)濟水平反映指標具體為鄉(xiāng)鎮(zhèn)生產(chǎn)總值、經(jīng)濟增長率、集體建設(shè)用地占區(qū)域面積比和占建設(shè)用地面積比、征地補償標準等;(2)社會狀況。根據(jù)經(jīng)濟地理學社會狀況對土地價格的影響，社會狀況所處階段在空間上的差異導致了生產(chǎn)成本的差異，從而影響土地價格，因此作為一級影響因素予以確定，具體可選指標為人口密度、城鎮(zhèn)化水平、人均建設(shè)用地面積等[33，34];(3)土地區(qū)位;(4)基礎(chǔ)設(shè)施;(5)交通條件。土地區(qū)位理論認為，不同場所具有不同的屬性或資源，即區(qū)位不同，因而其能滿足的人類活動也不同，人類對活動場所的選擇很多程度上取決于區(qū)位條件的好壞;根據(jù)土地工業(yè)區(qū)位理論、中心地理論、市場區(qū)位理論與現(xiàn)代區(qū)位論，人們對于集體建設(shè)用地的需求，實質(zhì)上是對土地宏觀區(qū)位中產(chǎn)業(yè)集聚與繁華程度、對微觀土地區(qū)位中基礎(chǔ)設(shè)施與交通條件滿足其開發(fā)經(jīng)營土地的需求，所以宏觀區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施和交通條件分別作為一級地價影響因素予以確定[35，36]。宏觀區(qū)位具體指標為近鄰城市影響度;基礎(chǔ)設(shè)施具體指標為供水、供電、通郵、小學、中學、醫(yī)衛(wèi)設(shè)施;交通條件具體指標為國道、省道、縣道、鄉(xiāng)村公路、公共交通、汽車站、火車站、高速出入口等。

　　因城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場體系的建設(shè)，設(shè)定集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地的交易市場和產(chǎn)權(quán)認可度是相同的。集體經(jīng)營性建設(shè)用地地價影響因素選取時在參考《GB/T 18507- 2014 城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《GB/T 18508- 2014 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的基礎(chǔ)上，根據(jù)集體經(jīng)營性建設(shè)用地具有的不同特性，考慮其在更宏觀范圍層面的區(qū)位情況和區(qū)域規(guī)劃情況。因集體經(jīng)營性建設(shè)用地普遍開發(fā)程度和基礎(chǔ)設(shè)施保障水平較低，所以相關(guān)指標因子在設(shè)定時較國有建設(shè)用地可根據(jù)實際情況作以刪減，最終確定結(jié)果如表 1 所示。

　　4 研究區(qū)選擇與實證分析

　　4.1 研究區(qū)選擇及描述

　　研究區(qū)的選擇應滿足以下幾個條件：(1)國有建設(shè)用地緊缺，對集體建設(shè)用地入市迫切地區(qū);(2)國有建設(shè)用地基準地價體系完備且更新及時;(3)在集體經(jīng)營性建設(shè)用地基準地價上有一定先行性研究和探索;(4)有已發(fā)生的較為豐富的集體建設(shè)用地交易案列。

　　選擇蘭州市為研究區(qū)具有很強的代表性，截至 2018 年，全市下轄 5 區(qū) 3 縣國有建設(shè)用地基準地價體系完備且更新及時;現(xiàn)有建成區(qū) 321.75 平方千米，占行 政 區(qū) 面 積 2.46%， 集 中 了 304.15 萬 常 住 人 口 和 2 689.96 億二、三產(chǎn)業(yè)增加值，平均每平方千米 0.95萬常住人口和 8.36 億產(chǎn)業(yè)增加值，人口和經(jīng)濟高度集中;蘭州市“兩山夾一谷”的地形，極大地限制了城區(qū)的擴展，近年來蘭州地區(qū)有已發(fā)生的較為豐富的集體建設(shè)用地交易案例;“一帶一路”戰(zhàn)略的提出，蘭州成為我國開放的前沿，市區(qū)各類建設(shè)用地都較為緊張，難以滿足經(jīng)濟社會發(fā)展的需求，蘭州市于 2019 年開展了集體經(jīng)營性建設(shè)用地基準地價等一系列試點工作，既滿足市場對土地的合理需求促進了經(jīng)濟增長，又避免經(jīng)濟在空間上過度集中，同時助力于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施。

　　4.2 數(shù)據(jù)來源及處理

　　本次研究的地理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，均來源于全國基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)庫 2017 版，地價及其他市場信息來自蘭州市國土資源評價研究院。

　　由于樣本數(shù)據(jù)時間跨度較長，需要修正到統(tǒng)一價格水平。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的蘭州市經(jīng)濟增長指數(shù)，以 2016 年為基期將其他年度的地價進行修正。選取蘭州市下轄 5 區(qū) 3 縣 2016- 2019 年集體建設(shè)用地有償出讓數(shù)據(jù)記錄共 1327 條，剔除信息不全等無效樣點，最終確定有效地價樣點 994 個。其中工業(yè)樣點 275 個，商服樣點 719 個。

　　4.3 模型構(gòu)建

　　本次研究采用特征價格法 Hedonic 模型，認為土地由眾多不同特征組成，價格是所有特征帶給人們的綜合效用決定的，不同特征數(shù)量及組合方式不同，所以地價不同，特定地塊的價格由買賣雙方博弈決定。最終選取 26 個指標表征影響土地價格的供需因素，構(gòu)建如下特征價格模型： PRICEi=β0+∑i=Dβiqi+∑j=sβjqj+ε

　　式中，PRICEi 為土地出讓價格;β0 為常數(shù)項;D 為經(jīng)濟、社會狀況等需求要素集;S 為環(huán)境條件、區(qū)域規(guī)劃等供給要素;qi 和 qj 為具體變量;βi 和 βj 為相應估計系數(shù);εi 為隨機誤差項。

　　以鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)為單元模塊，將工業(yè)、商服兩類地價樣點按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)進行匯總后，求得各單元的平均地價水平，取對數(shù)后代入上述特征價格模型進行模擬，結(jié)果如表 2 所示。

　　4.4 結(jié)果分析

　　根據(jù)集體經(jīng)營性建設(shè)用地中工業(yè)地價回歸結(jié)果，工業(yè)用地價格受環(huán)境條件、區(qū)域規(guī)劃、宏觀區(qū)位、社會狀況及交通條件影響，受交通條件影響最大。其中，(1)坡度從工廠建設(shè)的角度影響工業(yè)地價;(2)功能區(qū)劃定位通過其限制性手段從工業(yè)用地可供給的數(shù)量及空間位置上影響工業(yè)用地價格;(3)宏觀區(qū)位中近鄰城市通過其經(jīng)濟輻射能力及集聚效益影響本地區(qū)工業(yè)用地價格;(4)征地行為為集體土地提供了與集體建設(shè)用地入市截然不同的出路，因此征地價格直接影響村民集體參與集體建設(shè)用地入市的積極性從而影響工業(yè)用地價格;(5)人均建設(shè)用地面積越大，土地作為參與生產(chǎn)的要素其稀缺的屬性就越不明顯，所以呈負相關(guān)性影響工業(yè)用地價格;(6)交通條件長期影響企業(yè)生產(chǎn)中的交通成本，在信息化的今天，市場對于企業(yè)產(chǎn)品的需求也是有時效性的，集體建設(shè)用地分布較零散，其交通條件的差別遠大于國有工業(yè)用地，所以交通條件是集體工業(yè)用地最重要的地價影響因素。

　　根據(jù)集體經(jīng)營性建設(shè)用地中商業(yè)地價回歸結(jié)果，商業(yè)用地地價受環(huán)境條件、宏觀區(qū)位、經(jīng)濟水平、社會狀況及基礎(chǔ)設(shè)施影響，各要素對地價的影響力大小較均衡。其中，(1)商業(yè)活動門檻較高，會避開可能存在地質(zhì)災害的地區(qū)，所以地質(zhì)災害風險與商業(yè)用地價格呈負相關(guān)性;(2)近鄰城市經(jīng)濟活動往往是該鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟規(guī)模數(shù)十倍甚至更多，該鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟活動能力會受到較明顯影響，從而影響商業(yè)用地價格;(3) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟規(guī)模是商業(yè)地價的最直接影響因素，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)人數(shù)占比和集體建設(shè)用地占區(qū)域總面積比例是鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟狀況的重要體現(xiàn)，都正向影響著商業(yè)用地價格;(4)網(wǎng)絡(luò)平臺商業(yè)活動日益增長，快遞是承擔域內(nèi)與外界信息、物質(zhì)交流的重要手段，從交流成本和時效性上影響著商業(yè)地價;(5)醫(yī)衛(wèi)設(shè)施、汽車站和公共交通較完善的地區(qū)，往往都是域內(nèi)經(jīng)濟活動頻繁區(qū)域，對商業(yè)用地價格影響顯著。

　　5 結(jié)論

　　5.1 集體經(jīng)營性建設(shè)用地中工業(yè)用地與國有建設(shè)用地中工業(yè)用地地價影響因素差異顯著，以往研究表明國有工業(yè)用地價格受供給影響較大，而集體工業(yè)用地結(jié)果則表現(xiàn)出需求導向型，尤其對交通條件需求最為強烈，其次是受近鄰城市影響，受地形坡度、區(qū)域規(guī)劃限制等供給影響明顯小于需求影響。

　　5.2 集體經(jīng)營性建設(shè)用地中商業(yè)用地則與國有建設(shè)用地中商業(yè)用地地價影響因素具有相似性，主要是因為商業(yè)門檻較高，受自然條件限制較小，受地方經(jīng)濟水平、社會狀況影響，地價較高區(qū)域與域內(nèi)商業(yè)活動密集區(qū)重合度高，且公共交通較為便捷，屬于區(qū)位及市場規(guī)模導向型;與集體建設(shè)用地中工業(yè)用地地價影響因素有明顯差異，需求端各項因素影響力都較均衡，從空間流動性上看工業(yè)用地地價受物流影響較大，商業(yè)用地地價受人流影響較大。