當前項目工程管理普遍存在的問題分析

房地產開發企業采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段范圍內的部分工作委托監理。而房地產開發企業配備有齊全的管理隊伍，各專業管理人員配備較為齊全，各司其責，且掌握了投資控制權，因此，房地產開發企業常直接向施工單位發布指令，或干涉監理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。其次，由于多方面因素，監理單位在項目管理上配備的監理人員往往年齡層次偏大，知識結構偏低，受自身綜合素質影響，對部分專業性較強施工的監督管理往往顯得力不從心。對工程驗收及備案管理不到位。對于房地產開發企業而言，工程竣工驗收意味著可以“交樓”，工程驗收也是能越快辦完越好。然而，開發企業往往在工程實施過程中對相關驗收環節管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結算依據不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。

房地產工程管理中的全過程探討

質量、進度、安全和成本貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關鍵任務，運作一個成功的建設項目就顯得順理成章、得心應手。施工質量控制是工程管理工作的重中之重，特別是保障性用房的工程質量涉及中低收入家庭或動遷老百姓的切身利益，受眾面廣，影響大，所以房地產開發企業的工程管理人員，要善于把握全局，引導、協調、督促設計、監理、施工等單位共同完成好施工質量的控制任務。項目開發的進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目管理的全過程，進度太慢，施工時間會延長，也會導致工程項目的綜合成本會增加。為此，要督促施工企業單位結合工程實際，編制出切實可行的施工組織設計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。沒有安全生產，就沒有生產力，也就沒有效益。安全管理是房地產項目工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現代管理理念中尤其突出，也是提高房項目綜合效益必需的。保障性用房項目的開發和管理既屬于房地產開發建設范疇，但在一定范圍內具有其特殊性，但歸根到底也是商業行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程，因此，成本控制無疑成為建設工程管理的重要目標。

提高工程管理水平的措施

對于房地產項目的建設工程管理均應遵循和采用國家和政府規定的工程管理制度和措施。文章結合保障性用房的工程管理中的一些實際經驗，從以下幾個方面闡述提高保障性用房工程管理水平。嚴抓設計質量，強化施工審圖。工程質量和成本控制的好壞，絕大程度上取決設計這個源頭，由于設計階段時間較緊，保障性用房房型較為統一，重復性較高，造成設計單位往往對圖紙的設計深度不夠，特別是針對一些節點處理習慣性地套用標準圖集，而沒有充分考慮施工的可行性和施工難度；各專業在配合缺乏充分的溝通，造成各專業圖紙不統一，建筑、結構和水電之間經常發生矛盾。房地產開發企業應盡可能給予設計較多的時間進行施工圖設計，減少設計的出錯率，在與設計單位的合同中約定對于設計錯誤的相應的處罰條款。同時由房地產開發企業牽頭組織對施工圖的會審不能流于形式，施工單位和監理單位的管理人員應認真閱讀施工圖紙，要求施工單位主要技術負責人應牽頭土建和安裝專業施工技術人員聯合審圖，特別要求結構和安裝人員同時也應閱讀建筑圖紙，及時發現設計中的錯誤，避免施工中進行修改，造成不必要的返工和浪費。

熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調整的條件和方式、材料供應情況、工程款撥付、結算方式和違約處理等，熟悉合同內容后，加強合同履約檢查，加大對各參建單位的人員設備落實情況的檢查，嚴格執行合同條款，對不符合招標文件要求的，進行嚴厲處罰。嚴格審批施工組織設計及優化施工方案，針對所有的施工節點和關鍵工序，應做到方案先行，優秀的施工組織設計及施工方案，不僅技術先進、工藝合理，而且組織精干、費用節約，該工作質量的優劣，將影響著工程質量和經濟效益的好壞。特別是主要針對工程質量通病防治及抗滲漏應制定專項施工方案和防治措施，組織監理單位和施工單位結合項目的實際情況，針對模板工程、鋼筋工程、混凝土澆筑、安裝工程、防水工程及砌體工程制定切實可行的專項質量通病的防治措施。嚴把設備、材料質量關和價格關，根據項目性質，在選用材料時以實用耐久、價格適中為原則。根據建設進度，編制材料供應計劃，現場材料進場時，把好品種、規格、數量、質量驗收關。對必須送樣檢驗的或驗收有疑問的材料及時送樣試驗，推行建筑材料按比例平行檢測制度。建立合格供應商庫，引入競爭機制，創造競爭條件，開展設備、材料的招投標工作；在保證產品質量的前提下，及時掌握其變動情況，建立設備、材料價格信息網。推動工程建設管理標準化，抓好工程首件認可工作。對主要分項工程實行首件認可，樣板先行。根據建筑設計要求，對主要分項工程按設計標準、施工驗收規范實施樣板工程，并落實評價標準和責任范圍，制定獎罰制度，消除質量隱患，預防質量通病。

在施工管理階段，賦予監理單位在施工至質保階段對工程質量、進度、安全、文明施工監管權以及合格工程數量審核鑒證權。對承包商的工程行為進行監管、檢查、控制和協調。監理過程中監理單位的合理化建議被采用因而產生的效益，根據第三方審計單位的審核結果，可酌情給予監理人有關人員以適當的獎勵。為充分發揮監理單位在工程項目管理中的作用，根據考核結果，落實獎懲措施。創建“平安工地”。以“規范安全生產管理，建立安全長效機制”為目標，落實安全生產責任書要求，建立安全生產責任制，加強整改手段，杜絕重特大事故的發生。落實安全管理組織機構，堅持專業人員持證上崗，檢查總承包單位、監理單位和分包單位是否根據工程規模配備了足額數量的專職安全管理人員，并到崗。以檢查內頁資料為手段，規范建設和管理程序，編制“平安工地”實施方案，開展專項施工方案審查制，勞動用工登記制和崗前安全培訓教育制度。確保“平安工地”活動能夠取得實效。

結束語

總之，房地產項目是一項施工周期長，技術含量高的綜合性工程，在房地產項目特別是保障性用房的開發過程中，必須對其進行嚴格的工程管理。房地產工程管理工作是一個系統工程，對工程中涉及到的各項專業內容從了解認識到熟悉掌握，系統合理地控制施工中各項工作的實施，保證技術管理、質量管理、進度管理和合同管理的根本落實，從根本上保證整體工程項目的具體落實。（本文作者：潘維慧 單位：上海浦迪房地產開發經營有限公司）