淺談保護住房公積金貸款債權

　　摘要：隨著住房公積金貸款業務規模不斷擴大，發展速度不斷加快，如何正確認識和防控貸款風險是需要面對的客觀事實。從住房公積金管理中心角度，結合不動產抵押預告制度和《中華人民共和國民法典》闡述在商品房抵押預告登記制度下，如何保護住房公積金貸款債權，以及住房公積金貸款以預售商品房作為抵押擔保潛在的風險，并提出防范風險建議。

　　本文源自中國房地產2021-02-05《中國房地產業》雜志社(原名《中國房地信息》)雜志是由國家新聞出版總署批準，中華人民共和國住房部和城鄉建設部主管，中國房地產業協會主辦，主要面向、建筑、房地產開發、裝飾裝修、裝飾設計、家居建材、城市環境規劃、建筑院校、設計院等行業的房產建筑行業雜志。

　　關鍵詞：住房公積金貸款;商品房抵押登記;不動產抵押預告登記

　　根據住房和城鄉建設部、財政部和中國人民銀行聯合發布的《全國住房公積金 2019 年年度報告》顯示，2019年發放住房公積金個人住房貸款 286.04萬筆，比上年增長 13.25% ;發放金額 12139.06億元，比上年增長 18.79%。截至 2019年末，累計發放住房公積金個人住房貸款 3620.88 萬筆、97959.46億元，分別比上年末增長 8.58% 和 14.14%，個人住房貸款逾期額為 19.51億元。從數據可以看出，住房公積金貸款業務規模不斷擴大，發展速度也不斷加快。

　　為深入學習習近平同志關于民法典的重要講話以及中央有關文件精神。通過兩個案例，結合不動產抵押預告制度，淺談如何保護住房公積金中心債權，如何防控住房公積金貸款以預售商品房作為抵押擔保的風險。

　　1 關于抵押預告登記失效的爭論

　　在發放個人住房公積金貸款中，大多數住房公積金管理中心通常約定購房人以其購買的預售商品房作為償還貸款的抵押擔保。如果出現借款人違約情形或者抵押預告登記失效，住房公積金管理中心作為預告登記權利人對已辦理抵押預告登記的預售商品房是否享有優先受償權。這個問題直接關系到住房公積金貸款債權能否順利實現。

　　《民法典》第 221條：“當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。”如何確定“能夠進行不動產登記之日”成為爭論焦點，我國相關法律對此并未作出規定。業內有兩種觀點：觀點一，“能夠進行不動產登記之日”應指開發商經初始登記后取得大產權證之日，因為自該日起，預購人即可辦理預購商品房的房屋所有權證書;觀點二，自抵押預告登記是否失效不能一概而論，如果購房人不配合辦理房屋所有權登記，抵押登記亦無法辦理，應當對不同的情形分別確定。

　　2 關于抵押預告登記優先受償權的爭論

　　我國司法理論和實踐中對于抵押預告登記是否享有優先受償權持有不同觀點，一直存在較大分歧。觀點一，抵押權預告登記不具有優先受償權。理由：抵押預告登記與抵押權不同，我國法律僅規定了抵押權優先受償，但對抵押預告登記具有優先受償權沒有明文規定。觀點二，抵押權預告登記具有優先受償權。理由：預登記轉為本登記時間較長，容易出現預購人逾期違約的情形，如果債權人不能通過優先受償權確保自己的權益，那么預購商品房抵押就失去了擔保功能，也等于否定了預購商品房抵押制度;如果出現義務人不配合辦理預告登記轉為本登記的情形，對債權人來說是很不公平的，違背民法公平原則。

　　3 司法實踐中抵押權預告登記優先受償權的爭論

　　司法實踐中法官主要有兩種不同判決觀點：一是將抵押預告等同于抵押權，認為預抵押登記具有優先受償權;二是預抵押登記不具有優先受償權。現在不認可抵押權預告登記具有優先受償權的判決觀點占據了主流。筆者篩選了兩個與住房公積金貸款相關的案例。

　　例一：在大連市住房公積金管理中心、花旗銀行(中國)有限公司大連分行二審民事判決書中：1.法院認為住房公積金中心是案涉房屋的抵押權預告登記權利人，不是現實的登記抵押權人，其依法不應享有現實的抵押權才有的優先受償權。2.即使住房公積金管理中心對于案涉房屋未能辦理正式抵押權手續沒有主觀過錯，但住房公積金管理中心對案涉房屋不享有現實抵押權是客觀事實，其要求人民法院直接賦予其現實抵押權才具備的優先受償權，無事實基礎和法律依據。

　　例二：2019年四川省宜賓市住房公積金管理中心，追訴了一筆住房公積金貸款逾期未還案。案件中關于商品房預告登記抵押權的優先受償權問題成為爭議焦點[詳見興文縣人民法院的判決(2019)川 1528民初 1607號]。興文縣人民法院的審理意見和觀點如下：1.原告就抵押物只辦理了抵押預告登記，并未辦理抵押登記，原告未取得抵押物權，不享有該房屋的優先受償權。2.原告主張保證人嘉記置業承擔保證責任符合法律規定，本院予以支持。本案借款人已經死亡，原告請求擔保人即被告嘉記置業承擔保證責任，被告嘉記置業具有直接向原告支付欠款的責任。

　　總結上述兩個案例：從法院判決和理論上看似較有說服力，但對抵押預告登記權利人來說明顯違反民法的公平原則。理由：一是無論住房公積金管理中心是否有過錯，均不享有優先受償權，抵押預告登記形同虛設。此種情況下住房公積金貸款債權將喪失物權擔保保障，勢必要求開發商承擔階段性的連帶保證責任;二是在開發商有清償能力的情況下，住房公積金管理中心可順利實現貸款債權，但開發商承擔保證責任后，會按照房屋買賣合同之約定要求解除購房合同，收回房屋等，如此也造成一系列的訴訟。

　　4 抵押權預告登記制度附條件優先受償權的現實依據

　　預售商品房抵押往往就涉及到開發商、購房人和住房公積金管理中心三方利益，同時商品房抵押擔保貸款合同與商品房買賣合同也存在相互牽連關系。任何環節出現問題，抵押權預告登記權利人住房公積金管理中心都無法享有抵押權。

　　5 住房公積金貸款中抵押預告登記風險防范建議

　　5.1 主動學習法律知識，摒棄傳統錯誤觀念提高思想意識

　　認為期房抵押按揭住房公積金貸款，在辦理了預抵押登記后就萬事大吉了。這種傳統觀念得到徹底的摒棄。依據《城市房地產抵押管理辦法》(2001年修訂)，第 3條第 4款和第 34條第 2款的規定，如預購人未取得所有權登記，房屋抵押權登記就無法完成，抵押權則不能產生。住房公積金相關工作人員應結合工作實際，除認真學習國務院《住房公積金管理條例》和國家有關住房公積金政策法規外，還主動學習《民法典》，不斷提高自己的專業知識和法律知識。

　　5.2 加強預抵押擔保監管，實施按揭貸款保證金制

　　保證金制度即由住房公積金管理中心按一定比例向房地產開發企業收取住房公積金按揭貸款保證金。這一制度可為住房公積金個人住房按揭貸款提供第二還款來源，是住房公積金貸款風險防控和化解的重要手段，對于確保住房公積金管理中心的資金安全具有重要意義。

　　5.3 明確借款擔保合同相關約定，積極實現債權主動性

　　擔保條款借款合同中擔保條款作出明確約定，借款人以預售商品房提供抵押擔保以及房地產開發企業提供階段性擔保的混合擔保，并就如何選擇擔保實現債權作出明確約定，掌握選擇以何種擔保方式實現債權的主動性。

　　5.4 密切關注借款人違約動向，督促配合申請抵押登記

　　在房地產初始登記辦理后及時督促借款人辦理房屋所有權登記并協助辦理抵押登記，如借款人不配合的，則住房公積金管理中心作為預告登記權利人亦應向登記機構提出辦理抵押登記申請，以此證明未辦理抵押登記并非自身過錯所致。

　　5.5 加大貸后管理力度，加快“期轉現”抵押登記進程

　　加大貸后管理力度，集中組織力量對已發放公積金期房貸款的抵押物落實情況進行集中清理。同時督促房地產開發企業抓緊辦理不動產登記，加快“預購商品房抵押權”登記轉為完全“不動產抵押權”登記速度，早日實現真正意義上的正式的抵押登記，確保住房公積金資金安全。

　　5.6 及時發現違約情形，采取相應法律措施

　　在出現合同約定的違約情形時，及時訴諸法律程序并采取司法查封等措施。

　　預售商品房抵押預告登記后即產生了公示公信效力，限制了開發商及購房人的再次處分行為，但在預告抵押登記的效力范圍、發生條件等方面仍存在爭議，需要結合 2021年 1月 1日施行的《民法典》和相關司法解釋進一步給予完善。

　　筆者認為：附條件的賦予抵押預告登記以優先受償權，是保護住房公積金中心債權有效手段之一。保護住房公積金中心債權，才能發揮住房公積金制度更大的功效，有利于平衡保護各方當事人利益，保障交易安全和穩定，更有利于維護房地產領域經濟秩序的穩定，促進房地產事業健康發展。