房產(chǎn)論文范文參考論正確認(rèn)識(shí)單位集資房的使用

　　論文摘要：前單位分配性住房以后者即集資房為主，集資房是指由政府，單位，個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金而建造的房屋，員工個(gè)人可以按房?jī)r(jià)全額或部分出資，并在信貸，建材供應(yīng)，稅費(fèi)等方面給予部分減免。單位集資房的土地使用權(quán)由單位所有，一般通過(guò)劃撥(國(guó)家機(jī)關(guān)用地)或出讓等方式取得。

　　本文介紹了當(dāng)下我國(guó)單位分配性住房的現(xiàn)狀，著重討論了集資房的相關(guān)狀況，并結(jié)合我國(guó)宅基地上所建房屋的相關(guān)制度規(guī)定探討了單位集資房所有權(quán)的歸屬問(wèn)題，且通過(guò)分析對(duì)比，研究得出對(duì)我國(guó)單位集資房這一特殊福利保障措施的啟示。

　　關(guān)鍵詞：?jiǎn)挝环峙湫宰》?單位集資房,宅基地住房,所有權(quán)歸屬

　　天大地大，何處是我家?在中國(guó)傳統(tǒng)觀念中，住房乃安生立命之本，其重要性不言而喻，尤其在當(dāng)下這個(gè)房?jī)r(jià)飆升的年代。也正因如此，各個(gè)單位推出的福利分配房，單位集資房等一系列分配性住房變得格外吸引人眼球，但由于相關(guān)立法的缺失，其所有權(quán)歸屬不明，由此引發(fā)的糾紛也層出不窮。目前關(guān)于單位分配性住房尤其是單位集資房的研究并不深入徹底，對(duì)于政府，單位，個(gè)人三方共同承擔(dān)通過(guò)籌集資金建造的單位集資房的歸屬，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為其所有權(quán)應(yīng)按出資比例確定，但這單薄的共識(shí)遠(yuǎn)不能解決與此引發(fā)的糾紛，本文擬通過(guò)研究單位集資房與我國(guó)宅基地上所建房屋的異同及制度設(shè)計(jì)，以期豐滿(mǎn)其相關(guān)規(guī)定，為相關(guān)糾紛的解決提供借鑒。

　　一、我國(guó)單位分配性住房的現(xiàn)狀及問(wèn)題分析

　　單位分配性住房即單位家屬樓供員工居住的房屋，其主要包括福利分配房，集資房等，前者可分為兩種類(lèi)型，一種為單位承諾的為員工統(tǒng)一安排分配的宿舍，此種員工宿舍無(wú)疑為單位財(cái)產(chǎn)，員工只享有居住權(quán)，只能占有，使用，無(wú)權(quán)處分，收益。第二種則為單位為獎(jiǎng)勵(lì)某成績(jī)突出或工齡較長(zhǎng)的員工而為其分配的住房，此種情況下，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。因此，若單位將房屋登記在此員工名下，則此員工為該房屋的所有人，取得房屋的所有權(quán)，可以任意處分該房屋，不受單位的限制。若單位未將房屋登記在此員工名下而是登記在單位名下，則員工雖然對(duì)此房屋沒(méi)有所有權(quán)，但其對(duì)單位享有債權(quán)，可以要求單位進(jìn)行變更登記，將房屋登記在其名下，實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋的所有權(quán)。

　　目前單位分配性住房以后者即集資房為主，集資房是指由政府，單位，個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金而建造的房屋，員工個(gè)人可以按房?jī)r(jià)全額或部分出資，并在信貸，建材供應(yīng)，稅費(fèi)等方面給予部分減免。單位集資房的土地使用權(quán)由單位所有，一般通過(guò)劃撥(國(guó)家機(jī)關(guān)用地)或出讓等方式取得。與此同時(shí)，單位在員工購(gòu)買(mǎi)集資房后一般并不向其發(fā)放房產(chǎn)證，房屋登記在單位而非員工名下。即在法律層面上，集資房的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)均在單位名下。換言之，購(gòu)買(mǎi)了集資房的員工僅擁有與單位簽訂的支付了全額或部分房款的購(gòu)房合同，即在法律上關(guān)系上僅擁有對(duì)單位的債權(quán)，缺乏相應(yīng)的物權(quán)性保護(hù)。

　　雖然當(dāng)前法學(xué)界對(duì)于集資房的歸屬普遍認(rèn)為應(yīng)該按出資額確定，但由于單位集資房的特殊性，其本身出資額的確定就是一大問(wèn)題。目前大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)集資房的員工都是按照單位規(guī)定的每平米多少價(jià)格的房?jī)r(jià)全額購(gòu)買(mǎi)的，那么員工們就能夠據(jù)此對(duì)房屋享有完全所有權(quán)了么?眾所周知，由于集資房帶有單位福利的性質(zhì)，單位規(guī)定的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市價(jià)，此外其在信貸等方面也享有一系列的優(yōu)惠，那么單位的這種福利是否應(yīng)該算作單位的出資額呢?如若不算，把這一系列福利措施單純當(dāng)做單位已發(fā)放給員工的福利，那么員工理應(yīng)獲得對(duì)集資房的完全所有權(quán)，那么為何單位不為員工進(jìn)行房屋登記并發(fā)放房產(chǎn)證，甚至限制員工處分房屋，尤其禁止員工將房屋買(mǎi)賣(mài)給非本單位人員呢?相反，如果這一系列福利算作單位的出資額的話(huà)，那么出資額到底應(yīng)如何確定，即使將房?jī)r(jià)與市價(jià)的差額記為出資額，那么信貸優(yōu)惠又將如何計(jì)算?再者，即使明確了彼此的出資額，確定了單位與員工的份額，那么房屋的歸屬是否應(yīng)當(dāng)算作單位與員工按份共有?其是否適用按份共有的規(guī)定?

　　為解開(kāi)這一系列問(wèn)題，接下來(lái)我們將分析研究我國(guó)房產(chǎn)中的另一特殊制度——宅基地上所建房屋的相關(guān)規(guī)定，以期從中得到解決這一問(wèn)題的啟示。

　　二、宅基地上所建房屋的現(xiàn)狀及制度設(shè)計(jì)

　　宅基地是農(nóng)村集體組織按照一定標(biāo)準(zhǔn)無(wú)償分配給本集體成員用于建造住的集體所有的土地，其與單位集資房在一定程度上有相似之處，從本質(zhì)上而言，

　　宅基地是集體對(duì)農(nóng)民的福利，而單位集資房則是單位對(duì)員工的福利，同時(shí)兩者的交易性權(quán)利如申請(qǐng)，抵押，贈(zèng)與等在實(shí)際生活中都受到嚴(yán)格限制。

　　“根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，為維護(hù)社會(huì)主義土地公有制，保護(hù)土地使用者的合法權(quán)益，由土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)調(diào)查審定，準(zhǔn)予登記，發(fā)給集體土地建設(shè)讓用地使用證。”由此來(lái)看，宅基地的所有權(quán)歸集體所有，其使用權(quán)的取得采取申請(qǐng)——審批的方式，是國(guó)家為了保障農(nóng)民的居住條件而無(wú)條件分配給農(nóng)民的。由于宅基地使用權(quán)本身的特性，其有以下限制：(一)宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不包括城鎮(zhèn)居民;(二)宅基地使用權(quán)的用途僅限于村民自建房屋;(三)宅基地使用權(quán)實(shí)行嚴(yán)格的“一戶(hù)一宅”制。

　　符合條件的農(nóng)民在取得宅基地使用權(quán)后根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定，因合法建造房屋等事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。因此農(nóng)民對(duì)于其宅基地上所建房屋，因其建造房屋這一事實(shí)行為的成就而取得房屋的所有權(quán)，意即只要房屋建成，宅基地使用權(quán)人當(dāng)然取得其在宅基地上所建房屋的所有權(quán)，農(nóng)民在不進(jìn)行處分行為時(shí)即可完全長(zhǎng)期享有此房屋權(quán)利，此時(shí)農(nóng)民的法律保護(hù)(權(quán)利憑證)是手中的集體土地建設(shè)用地使用證。同時(shí)根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定，處分非依法律行為取得的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，依照法律需要辦理登記的，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力。即對(duì)于宅基地上所建房屋必須登記過(guò)后才能進(jìn)行處分行為。而我國(guó)就是通過(guò)登記對(duì)宅基地上所建房屋的處分行為進(jìn)行限制和監(jiān)管，從而相對(duì)規(guī)范了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)制度。

　　集體根據(jù)農(nóng)民的具體狀況及本村的土地狀況將集體土地分配給本村農(nóng)民作為宅基地，農(nóng)民對(duì)宅基地僅享有使用權(quán)，而對(duì)于宅基地上房屋因其自建行為而取得所有權(quán)。由于宅基地使用權(quán)屬集體對(duì)農(nóng)民的福利，因此對(duì)其主體資格有嚴(yán)格的限制。而農(nóng)民處分其宅基地上所建房屋是對(duì)宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)雙重權(quán)利的處分，所以其處分受到相應(yīng)限制，只有在相對(duì)人符合宅基地使用權(quán)的主體資格并得到相關(guān)機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)后，其處分行為才完全有效。

　　正如之前所分析的那樣，宅基地上所建房屋與單位集資房在本質(zhì)上同屬福利房，農(nóng)民因其主體資格的滿(mǎn)足取得宅基地使用權(quán)，同時(shí)對(duì)宅基地上所建房屋因其

　　自建行為而取得所有權(quán)。同時(shí)根據(jù)我國(guó)土地制度中“房隨地走”的規(guī)則，若其土

　　地使用權(quán)喪失，則其土地上的房屋權(quán)利亦隨之喪失保護(hù)，從而達(dá)到限制宅基地上所建房屋自由處分，保障其福利性的目的。因此若想進(jìn)行宅基地上所建房屋的處分，必須到相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行宅基地使用權(quán)的變更登記，而相關(guān)機(jī)構(gòu)亦通過(guò)審查變更主體的資格對(duì)其處分行為進(jìn)行相關(guān)限制。

　　三、單位集資房的制度思考

　　單位集資房與宅基地上所建房屋的福利性特征，使其成為我國(guó)房地產(chǎn)制度中極具特色的兩種制度，也決定了其相互的可借鑒性。通過(guò)分析我國(guó)宅基地上所建房屋的相關(guān)制度，筆者就單位集資房的相關(guān)制度現(xiàn)提出以下思考：

　　(一)賦予單位集資房買(mǎi)賣(mài)合同這一債權(quán)性契約一定的物權(quán)效力

　　正如之前所分析的，目前的單位集資房買(mǎi)賣(mài)僅有一紙買(mǎi)賣(mài)合同作為權(quán)利憑證，而由于債權(quán)的相對(duì)性和平等性使其效力大打折扣，無(wú)法很好的保護(hù)員工的利益。因此，我認(rèn)為可以賦予單位集資房買(mǎi)賣(mài)合同一定的物權(quán)效力，正如宅基地使用權(quán)人因其自建房屋這一事實(shí)行為而取得房屋所有權(quán)，員工按照單位定價(jià)全額支付房款的，亦應(yīng)當(dāng)因其付訖房款的行為而取得對(duì)單位集資房的所有權(quán)。但由于買(mǎi)賣(mài)合同法律行為的屬性，因此基于維護(hù)法律體系的考量，不應(yīng)當(dāng)將其并入《物權(quán)法》第三十條所規(guī)定的非依法律行為而取得所有權(quán)的情形。為增強(qiáng)此種買(mǎi)賣(mài)合同的效力，平衡單位與員工雙方的利益，可以要求雙方到相關(guān)主管部門(mén)進(jìn)行登記，通過(guò)登記公示單位集資房買(mǎi)賣(mài)合同，賦予這一債權(quán)性契約一定的物權(quán)效力，使其取得類(lèi)似于在宅基地上自建房屋這一事實(shí)行為的法律效力，承認(rèn)員工對(duì)單位集資房的所有權(quán)。

　　(二)單位集資房的處分行為應(yīng)受到一定的限制

　　借鑒我國(guó)關(guān)于宅基地上所建房屋的相關(guān)規(guī)定，單位集資房的處分行為也應(yīng)受到相關(guān)限制。

　　1.審查主體資格。由于單位集資房的福利性特征，與宅基地使用權(quán)相類(lèi)似，其主體應(yīng)受到一定的限制，應(yīng)具有一定的人身依附性。筆者認(rèn)為：(1)單位集資房的受益主體應(yīng)僅限于本單位的員工，不包括其親屬及其他單位人員;(2)單位集資房的用途僅限于員工自住，不能用于出租或用做商品房;(3)與宅基地使用

　　權(quán)相類(lèi)似，單位集資房應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的“一戶(hù)一宅”的原則，確保其福利性。

　　2.限制處分行為。通過(guò)分析借鑒宅基地使用權(quán)的相關(guān)制度規(guī)定，對(duì)單位集資房的處分行為可通過(guò)前文所提到的登記制度進(jìn)行限制。(1)單位集資房處分行為的相對(duì)人如若符合其主體資格的相關(guān)條件則處分行為有效，單位應(yīng)協(xié)助相對(duì)人在房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行變更登記。(2)對(duì)于不符合主體條件的單位集資房處分行為相對(duì)人，單位可以拒絕為其變更登記，不承認(rèn)其主體資格。(3)單位集資房所有人在其處分行為完成后不得再申請(qǐng)單位集資房。

　　3.對(duì)于主體資格喪失的員工，單位可以收回其單位集資房，但必須償還其相應(yīng)房款和因裝修等行為而引起的損失，亦可以允許其通過(guò)合適價(jià)格(此處的合理價(jià)格應(yīng)略低于市價(jià))賣(mài)給本單位符合主體資格的員工。

　　綜上，通過(guò)借鑒我國(guó)宅基地上所建房屋的相關(guān)制度及單位集資房的自身特性，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)通過(guò)登記公示賦予單位集資房買(mǎi)賣(mài)合同一定的物權(quán)效力，平衡單位與員工間的利益。其次，其處分行為應(yīng)根據(jù)其主體資格受到相應(yīng)限制，并不當(dāng)然發(fā)生效力。即非本單位的員工不得當(dāng)然繼承，買(mǎi)受獲得單位集資房的所有權(quán)。

　　我國(guó)目前仍未出臺(tái)關(guān)于單位集資房的相關(guān)制度規(guī)定，針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中所產(chǎn)生的一系列糾紛，筆者暫提出以上思考，希望能夠?qū)ξ覈?guó)相關(guān)制度的完善有所啟發(fā)，以健全社會(huì)主義法制。