論新形勢下房地產企業內部控制體系建設

　　【摘要】2010年至今，為了使房地產市場達到長效平穩發展，國務院、財政部、銀保監會、住建部等國家政府部門先后出臺了一系列政策文件，組織多次會議，房地產調控力度不斷增加。隨著“三道紅線”政策的出臺與正式實施，房地產市場發生明顯波動，市場信貸趨于保守，該政策在抑制房價過快增長、收縮市場擴張等方面起到重要作用。同時房地產稅改革試點工作陸續進行，房地產稅正在逐漸發揮其威力，成為國內樓市中的一大變量。近期在多種因素影響下行業前十多家企業面臨到期債不能兌付的問題，面臨債券價格下跌、信用評級降低、后續融資困難等困境。另因土地市場“集中供應”與全面“限價”，如今房地產行業的利潤空間縮減，盈利模式也將發生變革，要求房企更加精耕細作，準確把握地產周期。面對復雜且競爭激烈的外部市場環境，房地產企業必須牢牢抓住機遇、直面挑戰，從企業內部管理著手，重視內部控制體系的建立健全，強化內控約束力，優化業務流程，對企業各項經營活動展開全面監督，同步提升競爭實力與盈利水平。本文對房地產企業的特點以及內部控制要點進行分析，探究目前內控體系建設面臨的困境，從多個方面討論了加強內控體系建設的措施，旨在幫助房地產企業進一步建立完善的內控體系。

　　【關鍵詞】房地產企業;內部控制;體系建設;措施

　　引言：

　　房地產行業關系國計民生，是我國的基礎產業之一。面對國家宏觀調控以及復雜多變的外部市場環境，房地產企業要想實現穩定運營與長遠發展，必須更加重視內部控制體系建設，從內控角度出發做好各項工作，確保內控制度的貫徹落實，將內部控制的作用充分發揮。但是在諸多因素的影響下，目前大部分房地產企業內控體系建設仍面臨一些困境，如內控環境薄弱、風險評估體系不完善、內控監督機制缺失等，影響內控管理工作的有序推進。因此，對房地產企業內部控制體系建設的研究具有十分重要的意義。

　　1、房地產企業的特點以及其內部控制的要點

　　1.1房地產企業的特點

　　房地產開發活動的經濟特征十分明顯，結合這一特征，對房地產企業的特點總結如下：第一，項目建設的各個環節都需要充足的資金為保障，通常情況下企業會以銀行貸款的方式籌集資金，但是這一融資方式與國家財政、貨幣政策息息相關，極有可能形成資金短缺風險，企業更會面臨資金籌集、運轉等多重難題，導致開發成本更高;第二，房地產項目較為分散，不同地區的房產開發、建設、銷售等不盡相同，原材料采購、銷售價格等存在一定差異，各地區市場各成體系，企業的利潤空間也會受到市場環境的直接影響。

　　1.2房地產企業內部控制的要點

　　房地產企業內部控制的要點主要有：第一，采購與付款循環，重點把握招投標管理、采購范圍、供應商選擇、崗位設置與職責劃分、工程款項支付等，必須優化采購流程，有序展開各項工作，加大信用風險、違約風險等有效控制;第二，貨幣資金活動，因房地產企業受宏觀政策調控的影響較大，項目分散且業務流程復雜，這也就造就了企業資金活動中存在諸多薄弱環節，如何合理規避資金風險，維護資金使用安全是內控管理工作的關鍵所在;第三，預算控制活動，基于內部控制視角，需要做好各階段的預算管理工作，以企業戰略目標為導向，參照預算政策，從預算編制到最終的預算績效考核，應使預算指導工程建設的全過程，嚴控成本費用支出，保證預算利潤的實現;第四，銷售與收款循環，重點加強銷售回款的內控貫徹實施，在預測市場信息、建立健全規章制度的基礎上，對此環節可能存在的違規違紀行為加以約束，加速資金回籠[1]。

　　2、房地產企業內控體系建設面臨的困境

　　2.1內控環境薄弱，控制機制不健全

　　完整的內控機制可為房地產企業加強內控體系建設、全面提升內控有效性等提供基礎保障。總的來說，需要為建設內控體系營造更加良好的環境。但是目前，內控環境薄弱卻是我國房地產企業普遍存在的問題，主要體現為：第一，思想層面并未高度重視內部控制，尤其是企業管理層未能給予內控體系建設大力支持，僅將此項工作交由財務部門，其他各部門的內控意識不足;第二，崗位職責劃分不明確，部分崗位職務交叉，出現有問題相互推諉的現象，顯然不利于實施內控;第三，人員培訓與考核不到位，致使企業在內控管理方面缺少更加專業的復合型人才，且部門相關人員工作積極性有待提升。

　　2.2控制活動有待規范，執行效率低

　　房地產內控中的控制活動多種多樣，包括貨幣資金控制、投資活動控制、預算控制等，控制活動與風險反應銜接，規范控制活動，實現對風險的有效控制與合理規避。然而實際上，部分房企的控制活動有待規范，以預算控制為例：企業并沒有實施全面預算管理，整體來看預算管理流程不嚴謹，預算編制過程中未能強調全員參與，一般只是有財務人員根據上年預算情況進行編制;預算執行時缺少對執行過程的全面監控，不能及時發現預實偏差問題并查明原因，導致執行效率偏低;預算績效考核缺失，無法起到進一步的監督、規范等作用。

　　2.3風險評估體系有待完善，風控工作不到位

　　風險無處不在，房地產企業的風險存在于各個環節，必須加強風險評估與控制，才能將內控的優勢體現出來。但是現階段仍有相當一部分房企的風險評估體系不完善，缺少相應的風險評估機制，不能在風險未發生之前做好一系列準備工作，往往只是針對風險問題造成的損失進行補救，難以實現防患于未然。此外，尤其是針對房企工程項目、物料采購等，沒有及時建立完整的風險管理制度，難以進行風險預測、識別、評估以及有效處理，一定程度上還會增加風控成本，不利于提升風險管理的最終質量。

　　2.4信息與溝通存在缺陷，信息化建設不足

　　我國經濟高質量發展正在面臨新形勢，而在“互聯網+”時代，大量信息技術不斷涌現并在各行各業中得以應用，不僅為經濟發展帶來新的空間，而且為現代企業運營發展提供創新之路。部分房地產企業在內控方面的信息化不足，內部信息化程度亟待提升，各部門之間的信息與溝通存在缺陷，未能實現數據信息的傳遞與共享。還有企業財務系統與其他業務系統之間的對接性不強，各類數據信息難以跨系統傳輸，顯然會對財務管理與內控管理工作的開展帶來不利影響，無法真正地提升工作效率。

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