1項目背景與特點

1.1項目背景

時代大道區塊位于老縣城中心區的邊緣地帶，隨著城市逐步向北發展，該區塊將處于銜接城市老中心區與未來規劃城市新中心區的中間區域，是銜接老城和新城的過渡空間。時代大道區塊內前身是縣城關鎮城北工業區，工業產業包括五金器材、模具加工、家具等，該工業區建于20世紀90年代，發展至今已呈現衰退跡象和“退二進三”的態勢。首先工業區規模較小，不能滿足新的發展需求，由于先前產業設置門檻低，工廠以粗放型、勞動力密集型企業為主，企業規模不大，不少經營欠佳或閑置停產。其次區塊使用功能上已經呈現典型的自主“退二進三”的局面，工業區逐步向城區過渡，目前不少企業、廠房沿城市干道地塊已改變使用功能，多作為商業零售、餐飲、小旅館、家具市場、娛樂設施等商業服務設施及作為汽車維修、洗車等服務業用途。工業用地與住宅用地、公共服務設施用地混合，整體環境品質較差。基地內現狀建筑除少量公建及企業辦公用房外，其他多以磚混結構的企業廠房二類質量建筑為主，并分布有較多的村民住宅、廠房和臨時用房等三類建筑。現狀建筑密度較大，綠化水平不高，城市空間品質較差，改造要求迫切，且該區塊對于城市風貌影響較大。

1.2項目特點

該項目是典型的產業功能區改造項目，這類地區改造的核心在于目標模式的選擇和運作模式的確定，涉及區塊功能產業再定位、土地利用布局、城市空間格局、建筑更新（改造）方式、道路市政規劃、資金籌措、配套政策法規等內容。本項目首先面臨的是區塊的改造模式選擇，即舊有產業功能區是否推倒重來，舊有工業建筑如何利用的問題。通過現狀調研與分析，基地內總體建設水平檔次較低，環境品質不高，缺乏總體規劃與控制。基地內雖然存在一些近年新建建筑或仍在良好使用的建筑，但整體建筑質量一般，也不存在具有較大保護價值的工業遺產建筑。此外，該地區已經處于老城區邊緣，隨著近年城市向北拓展，該片區已經處于市中心的范圍，而該產業區的整體風貌與市中心的風貌顯得極不協調，原有產業建筑難以安排現代城市的新功能。最終，通過多次與地方政府、區塊內企業的協調討論，項目組確定了整體規劃——漸進式更新的改造模式，即一次制定改造方案，分地塊逐步更新改造的模式。規劃中應考慮近期保留質量較好和正常運轉使用的產業建筑，遠期可根據總體規劃逐步更新。在確定基本改造思路的前提下，方案開始對地塊的未來產業功能轉型的方向、城市空間發展策略、舊產業建筑的近期利用和政策實施等方面的內容進行思考，選擇適宜的改造與發展的策略。

2基于區域總體研究的規劃發展策略

寧海時代大道區塊城市設計的基本目標是促進區塊改造后與城市區域的功能空間的互相融合，優化區域城市的整體空間結構，完善城市的開放空間與景觀體系。由于上位規劃即總規和控規層面對該片區的規劃比較籠統，且缺乏總體城市設計方面的控制引導，該地區的發展定位和發展方向顯得極為模糊。因此，規劃在城市總體區域層面的分析研究是尤為必要的，規劃策略的制定需從城市總體出發，在研究區域總體的功能空間布局基礎上制定具體的針對街區和地塊改造的規劃策略。

2.1功能轉型與提升策略

舊有產業地區實行“退二進三”后何去何從，如何實現功能的轉型與提升是本規劃首先必須思考的問題。區塊亟待功能的整合與提升，并通過城市設計塑造現代優美的城市空間環境，實現城市區域整體競爭合力的提升。工業區區域改造的過程實際也是城市細胞再生的過程，當城市從制造業經濟為主體向服務業經濟為主體轉換與提升時，城市的需求也更加多樣化。教育培訓、智力服務、商業消費、休閑旅游、工程及科技研發、文化、貿易、金融、信息化、會議展示及其他新行業領域，都可能是城市區域經濟發展的重要環節。根據寧海現代服務業規劃研究指出應大力發展生產性服務和創意研發產業的要求，區塊可發展為寧海特色五具工業發展的生產性服務業、貿易咨詢及創意文化產業等現代服務業。基于寧海服務業規劃提出的建設寧海現代商貿中心和金融中心的目標，以及區塊現實良好的發展基礎，發展現代商貿商務也是區塊產業升級的一個主要途徑。同時，商業再造模式作為一種比較常見的區域再發展模式，往往項目的開發與周邊社區的商業氛圍形成緊密聯系。基地周邊良好的商業氛圍，毗鄰躍龍商圈和未來新世紀商務圈，以及周邊多條傳統商業特色街（氣象路等）貫通本區塊有助于基地內商業氛圍的再造。此外，居住是城市的基礎功能，結合舊城改造打造高端城市社區，配套完善居住設施是城市主城區基本職能完善的基本需求。

2.2城市空間結構創建策略

該區塊如何融入城市總體功能，創建清晰的城市結構是解決問題的關鍵。區塊處于寧海市老城商圈、躍龍商業圈與竹口城市中心區的銜接區域，規劃應思考如何加強與躍龍商圈、新世紀商務區的聯系，并與核心躍龍商圈、新世紀商務區適度錯位發展，整合提升城市空間，增強區域競爭合力。從城市總體空間結構看，沿氣象路、桃源路是連接老城中心區和城市未來竹口中心區的南北向兩條城市發展主軸，氣象路在通過本區域時空間與功能的延續出現了中斷。而在東西向上，基地南側的外環路東起杜鵑山，西至烏石山，東部與新世紀商務區相連，其未來將發展為寧海的核心商務區之一。為此規劃提出了以氣象北路為城市的南北向商業發展中軸，串聯城市未來中心區和老城核心區，以及建立外環路為城市東西向的商務文化休閑軸，連接新世紀商務區、東部杜鵑山、西邊烏石山與本區塊（圖5）。這個策略是建立在區域和城市總體規劃的充分研究和銜接的基礎上提出來的。

2.3城市景觀系統優化策略

創造有特色、引人入勝的城市空間景觀體系是重振該地區的重要手段。基地現狀環境品質較差，城市開放空間較少，不成體系，時代大道雖然道路較寬但街道界面不連續，兩側地塊開發建設各自為陣，缺乏整體考慮。未來區塊空間景觀的構筑應不僅僅考慮在區塊內自成體系，而應放在城市大空間景觀格局中考慮，將本區塊的城市開放空間和景觀體系融入區域整體景觀格局的構筑。根據現狀道路性質及總規框架，規劃制定了以下一些具體策略：①建設時代大道為東西向林蔭景觀大道，興寧北路為南北向的交通景觀大道；②建設以都市公園、社區中心公園、開放式城市商業步行街、商業廣場等組成的以人為本的城市公共開放空間體系；③打通外環路西側通往烏石山的通道，構筑城市東西向視線通道，打造山水生態城市景觀，結合烏石山可發展社區文化與創意文化街區；④建設社區慢性系統，包括一條東西向水軸和一條南北向綠洲貫穿城市社區，連通周邊自然山體、河流。

3關于功能與空間重構的規劃要點

3.1復合型城市功能定位

結合時代大道地區舊有工業地區的改造，規劃全面推進地區的“退二進三”土地開發策略，選擇合適的產業和功能發展，優化并完善城市結構，塑造優美的城市空間環境，使該項目成為舊城改造的引擎。未來將該地區改造成為形象鮮明、活力多元、具創新特色，適合居住休閑、商貿商務、文化創意服務的城市公共中心區。通過對區塊所在區域功能結構的擴散構架、空間景觀的呼吸激活、肌理形態的分裂縫合的逐層解析，形成“一心、一點、四軸”的總體空間結構：“一心”是以都市公園為核心的城市核心公共空間；“一點”是氣象路與外環路交叉口時代購物廣場為重要的城市空間景觀節點；“四軸”即沿氣象路和外環路兩條主要公共設施發展軸和沿銀河路和躍龍一路的兩條社區休閑景觀軸。調整后土地利用以居住和商辦混合、金融保險業、文化娛樂、科研設計等用地為主，在用地布局上，公共設施用地沿氣象北路、外環路、時代大道沿線設置，沿氣象路主要布置商業金融辦公用地，建設開放式商業步行街區和商業綜合體。在時代大道、氣象路交叉口周邊地塊圍繞寧波銀行、招商銀行大廈打造金融服務中心，建設高品質高檔次的商務花園，與外環南路新世紀商務區組合形成區域金融中心。于外環路、興寧中路交叉口東北角地塊安排一處科研設計用地，依托寧海深厚的文化資源，重點發展文化創意研發設計，形成具有鮮明寧海文化特色的創意研發街區。內部地塊建設配套設施齊全、環境優美的現代時尚居住社區；社區中心布置服務設施、休閑商業、幼兒園等公共配套服務。

3.2整體融合的城市新空間架構

從區域的整體城市空間來研究本區塊的城市形態和空間布局。從城市總體空間結構看，規劃高層建筑和大體量公建集中布置在氣象路兩側，形成了從躍龍商圈人民路至本區塊的優美的城市天際輪廓線，與新世紀商圈、寧波銀行等整合在一起，突出了老城的中心區的形象。而在東西向上，外環路、新世紀商務圈將形成另一條橫向的城市發展軸，大型公建布置在沿外環路，也是考慮了區域的城市空間發展格局，強化了沿外環路的商務文化軸。興寧中路和時代大道主要是從景觀上考慮，形成交通性的景觀道路。整體形成沿氣象路、外環路兩條主要的空間景觀軸線，都市公園、商業廣場、文化廣場、社區中心4個主要的城市景觀節點，各景觀節點通過綠廊、沿街步行綠帶相連，社區和商業街區形成內部的開放空間軸線，并與城市公共開放空間相連。社區內部以居住小區——居住街坊模式布置，注重街區內部公共設施配套與宜人居住環境的營造。

3.3多層次的開放空間體系

開放空間構架由4個層次的空間類型組成，包括城市公園林蔭道、社區開放空間、城市廣場和內街庭院，以不同尺度及特色打造具多元活力的整體開放空間系統，而多元化的開放空間組織模式，在為基地創造豐富空間層次的同時適應不同功能地塊的現實需求，并成為多元化社會生活的空間載體。規劃在社區層次方面形成了東西向一條水軸和南北向綠軸的社區開放空間體系，與城市公共開放空間相連，構筑了城市慢行系統，也是本規劃的一大特色。

3.4系統優化的道路交通網

延續老城道路框架體系，順應原有城市肌理，根據控制性詳細規劃道路，細化道路等級。道路網劃分的街坊大小與改造前基本一致，但由于開發強度的加大將對城市交通產生較大影響。項目根據規劃開發強度進行了交通影響分析，對道路紅線及斷面、道路交叉口展寬渠化、地塊出入口、交通組織、配建機動車泊位、公共交通設施等方面提出了改進措施與建議。一些道路如氣象南路、銀河路適當拓寬，以解決土地使用性質改變后帶來的吸引交通量造成交通擁堵。基地規劃了5種類型的步行系統，以串聯主要的城市公共活動空間，并與社區步行系統、街坊內部步行道連接起來，從而形成完整的城市步行系統。在社區內構筑了慢性步行系統，與周邊山體和城市公共空間相連。

3.5近期產業建筑利用的實施策略

根據項目基地一次性拆遷改造難度較大，拆遷費用較高的問題，規劃采取分期建設實施策略。分期建設考慮的因素包括現狀建筑質量、地塊開發的難易程度、先期的資金來源，以及城市景觀形象的塑造等。分期開發的原則是有序進行，由主要街道向內部逐步實施。具有一定保留價值21處建筑規劃在近期建設中予以保留，其中部分廠房鼓勵近期改造為賓館、休閑娛樂、教育培訓等功能，遠期逐步拆除。該項目的具體實施內容包括了工業地塊拆遷搬遷補償工作、基礎設施改造、公共服務設施建設以及地塊改造開發建設等內容。由于項目拆遷量大、涉及企業單位數量較多，且區塊開發整體投資較大，因此項目開發模式、資金籌措、運營機制等對于項目順利實施建設顯得尤為重要。規劃建議開發采用以市場主導的土地收購儲備模式為主，由政府和市場結合共同完成整體改造建設，可通過引進大型的項目為引擎帶動區塊的改造。由于本片區改造涉及企業切身利益，應采取各種激勵政策，鼓勵企業搬遷，制定優惠政策鼓勵開發商進行投資，同時對于規劃遠期搬遷的企業，近期應采取一些政策限制其發展，鼓勵其短期租賃等以提高近期土地使用。

4結語

寧海時代大道區塊城市設計代表著一類產業地區改造升級的思路與模式。項目在充分調研的基礎上，從城市區域的總體功能空間布局研究出發，制定適宜的規劃發展策略，提出城市功能、空間和景觀的重構的規劃舉措，并針對現狀產業建筑的利用提出適宜的開發策略與建議。通過該項目，我們對這些“退二進三”產業地區的發展提出以下一些建議：①合理選擇區塊的改造模式，應建立在充分的現狀調研基礎上，統籌考慮現實發展狀況、當地經濟水平和政府企業以及公眾的意愿等因素。②規劃地塊未來的發展策略應建立在對城市總體的區域分析基礎上，區塊的功能、空間、景觀等發展策略，都應與城市總體發展相協調。③區塊的改造發展應給城市發展帶來新的機遇，促進城市的整體機能的完善與健全，區塊改造可形成當地新的增長點，打響新的城市品牌。④區塊改造應充分考慮改造的進度和時序，考慮近期一些產業建筑的利用，鼓勵近期產業建筑的其他用途，實現漸進式的有機更新。當然各產業功能區塊改造模式不能一概而論，策略也會有所不同，只有堅持不懈地、務實地研究創新才能實現城市發展過程中經濟效益、社會效益和生態效益的協調統一。

本文作者：邱翔、朱烈建、張?? 單位：浙江工業大學之江學院、浙江省城鄉規劃設計研究院、寧波筑城建筑與規劃設計有限公司