大學生畢業論文發表中小房地產企業的市場需求

　　論文摘要：我國房地產市場主要有三大需求：城市化進程的加快所引發的房地產需求，人口增長所引發的房地產需求，投機需求引發的房地產需求。在商品經濟條件下，需求會或多或少的影響到商品的價格彈性變動，而對于房地產這種無法替代的需求而言，需求的變化起到舉足輕重的地位，資源的稀缺，需求的膨脹，必然導致其價格的大幅度變動。本文意在探討中小房地產企業應對房地產需求構成類型分析及其發展策略。

　　論文關鍵詞：大學生畢業論文發表,城市化,住房需求,流動性需求,發展策略

　　中小企業是國民經濟中一支重要的力量，在世界各國的經濟發展中都起著戰略性作用。國際經濟界、學術界普遍認為，中小企業將是21世紀經濟發展的主角。中小房地產企業作為中小企業的重要組成部分，其在房地產行業中也具有舉足輕重的作用。當前，我國房地產業正處于高速發展時期，總投資額年平均增長約為24%。目前，我國大型房地產企業不足1000家，僅占企業總數的5%左右;而中小房地產企業數量眾多，占總數的95%左右。近年來，房地產作為我國經濟增長的引擎和支柱產業，房地產及固定資產投資對國民經濟的貢獻日益顯著。房地產業作為我國的支柱產業，在擴大內需和全面推進住房制度改革等宏觀經濟政策引導下，我國房地產業蓬勃興起，出現高速增長的態勢。

　　1城市化進程的加快所引發的房地產需求

　　從房地產需求上看，城市化進程的加快，更刺激了房地產的需求。從“十二五”時期開始起步，用20年時間解決中國“半城市化”的問題。也就是說，以平均每年2000萬人的速度，從2010到2030年基本解決已經在城市中的以及未來進城的4億農民工及其他們愿意留在城市生活的家屬的市民化問題，中國統計局的數據表明，2009年中國城市化率46.6%，這個數字低于世界平均水平，到2020年中國14.31億人(根據聯合國的測算)，中國城市化率將達到55%(中國官方預測)，則2020年城鎮人口為7.8705億人，按照人均居住面積30平方米計算，到2020年城鎮居住面積需要增加至236.12億平方米。相當于截止到09年177.5億平方米的1.33倍，即未來10年城市化帶來的新增住宅需求是建面58.62億平方米，即年新增剛性需求5.862億平方米。所以在相當長的一段時間內，住房供應需保持高增長才能滿足需求。

　　住房需求“1+1”原理

　　任選一個人在城市里，都要至少有一張床有一間房;一個人居住于某地，起碼要有一張床，稍有條件的則要有間房供其居住，這是典型的流動性住房需求。這是一個再簡單不過的世間道理。“中國人口總量世界第一，所以房子的數量也必然是第一”。在當代中國，影響住房需求的關鍵是要看人口的移動。移動帶來增量需求，也帶來了我們難以解決的城市住房供需矛盾。在這里有必要重提“春運”這個讓國人一年一次無比敏感的字眼。官方公布的數據：2012年全國春運客流量達到驚人的31億人次。這個數字在2010年時是25億，2005年則是17.9億。

　　春運客流總量是全國就業流動人口的直接體現。這一點，相信不會有人有所質疑。也就是說，這個寵大巨量的流動人口除了在自己家鄉的房和床之外，在他們的工作生活地，至少還要有他們的一張床和一間房。而我們從2005年到2008年，再到2012年春運數字增長之快速變化之大，無疑也可以讓我們得出這樣的結論：這七年間，隨中國流動人口的急速增加，就業目的地城市的住房需求也一定在同步快速增長。我們再去看中國城市的房地產，這七年間，中國房地產恰恰是最快速增長的七年。信息和交通等物質條件的快速改善，對中國牽動世界的城市化進程起到了巨大的助推作用。特別是近年高速公路網絡化建設和高鐵超速建設，便捷的交通大大提高了人口流動的速度和頻率。

　　在中國近三十年高速經濟增長過后，我們至今仍面對著有目共睹的巨大的城鄉差距、東西部差距、沿海與內地差距，我們仍存在甚至還在繼續擴大著城鄉民眾接受教育的差距、醫療保健以及救護的差距、生活資源享受的差距、社會公共設施享受的差距，以及個人尋找發展、就業、創業機會的差距。

　　在計劃經濟時代最束縛人們的戶藉制度已被對絕大多數人所無視的現今中國，在交通、通訊物質條件大為改善的形勢之下，上述的這些差距逼使不單是農村進入的人口，而且包括小城市、小地方城鎮的人口多數涌向大城市、中心城市。進而造成大城市中心城市日益緊迫嚴重的住房需求壓力。

　　“人往高處走”構成了當今中國經濟和社會發展現狀促使的人口往城市集中流動的基數規模。而出于創富和安全的需求，則讓當代中國財富和富有人群過于密集的涌入大城市。

　　回顧過去七、八年間中國房地產急速增長的規律，我們不難發現，房地產發展最快、房價上漲領先的城市，絕大多數與這些城市的輻射力有著非常直接的關系。也就是說，一個城市的輻射范圍越強，外來人口涌入的壓力也就越大，房地產上漲也就越快。比如北京、深圳、上海這幾個城市，其輻射外來住民的范圍都是全國甚至全世界;杭州、成都、大連、青島等城市屬于區域性中心輻射城市，這些城市的房地產市場主體上都被外來購房人群所主導。

　　從馬斯洛人的需求層次理論去看，鄉鎮和小城市先富裕起來的民眾移居至大城市，符合馬氏理論的“安全需求”。山西煤老板在山里一夜暴富后，先想的是要把妻小父母以及他的財產移到相對安全的大城市;小縣城里靠手工作坊積累起財富的江浙農民，也要想著把兒女送到上海、北京去上學前途才有保障。

　　改革開放物質生活水平的改善讓中國大陸13億人口解決了生存的基本需求。

　　但對于13億人口基數下涌現的巨量的巨富階層和中產階級，離開“小地方”進入大城市是多數人必然的選擇。所以就有了“村里的去縣里，縣城里的去省城，省城的人去京、滬、深，大城市的人向國外移民”這樣一幅世界前所未有的、龐大的移民洪潮線路圖。

　　2人口增長所引發的房地產需求

　　從人口總量方面來看，當前仍處于人口紅利期間，人口絕對數量和婚育比列的提升將有效支撐房地產市場的剛性需求。從人口層面分析，對住房的需求將很難在五年內有所下降，因此預測在2012年房地產市場的潛在需求依然保持旺盛。2003～2019年這段人口暴利期，在經濟持續高增長，高儲蓄率的背景下，購買力強，住房消費將保持旺盛增長。

　　3投機需求引發的房地產需求

　　高空置的背后顯示的是巨大的房市投機需求，其中境外投資也是推高房價的一股強大力量。房地產高利潤率，高回報率的特性使熱錢大量涌入房地產市場，賺取人民幣升值和房地產未來升值所帶來的巨額利潤。據商務部統計，從2001年至2010年;房地產業的來華直接投資占外資流入總量的比例基本保持在10%以上，2006年以后占比逐步提高，2010年達到23%，2010年“熱錢”凈流入355億美元。熱錢進入房地產市場，產生房地產大量需求，推高房價，引發房地產泡沫。

　　影響房地產市場需求的因素是千變萬化的，而且各類因素是相互作用的，做為中小型房地產企業，要善于窺測房地產市場的變化，并在變化的市場中勇于決策，才能創造有利于自我發展的市場。

　　面對如此巨大的市場需求，中小型房地產企業應該以何種發展策略應對才能在激烈的市場競爭中發展壯大呢?中小型房地產企業雖然在當前的發展過程中存在著一系列的問題，面臨嚴峻的挑戰，但其自身的優勢也是大型房地產不能完全替代的。所以中小型房地產企業應當將有效的發展策略應用于現有的優勢中來，抓住機遇，營造未來發展的良好局面。其中品牌化策略是中小型房地產企業發展的基礎性策略，只有提升自身的品牌優勢，才能從根本上樹立穩定的行業競爭力。與此同時，多元化融資對于企業彌補自身的劣勢具有重要作用。最后，聯盟化策略是企業之間共建核心競爭力的新型選擇。通過以上策略的共同實施對于今后中小房地產企業的未來的發展具有重要的意義。

　　(一)品牌化發展策略

　　中小型房地產企業的品牌化發展策略應當從以下幾方面進行努力：

　　第一，精確市場定位。中小型房地產企業應當結合自身的實際情況，在房地產行業的市場中找到適合自己的位置，如選擇精致小樓盤開發，或是選擇小型商務樓宇建設等，逐步建立品牌優勢。

　　第二，塑造優質產品。這是與大型房地產企業競爭的關鍵因素，質量是品牌的內核，只有持續不斷地塑造高質量的產品，才能在品牌上凸顯實力所在。

　　第三，增強企業管理水平。科學規劃企業所需的管理職能，合理配置現有的各項資源，實現在有限條件下的高效管理。

　　第四，制定企業發展規劃。中小型房地產企業必須明確今后的中長期發展計劃，從小范圍內進行品牌塑造。通過規劃的實施，可以充分調動起員工的熱情，增強企業的凝聚力，推進品牌建設的力度。

　　第五，營造良好的客戶服務氛圍。中小型房地產企業應當通過客戶的口碑來提升企業品牌。滿意的客戶不自然的在各自的圈子里為企業做免費的宣傳，提高了企業的影響力，有利于品牌的形成。

　　(二)多元化融資發展策略

　　在當前融資難度加大的局面下，中小型房地產企業必須轉換思維，應用多渠道、多元化的融資策略來獲得新的生機.中小型房地產企業可以同時選擇上述一項或多項融資渠道，分散金融風險，增強資金支持，并在實踐中繼續開發更多的融資方式。

　　(三)聯盟發展策略

　　所謂房地產企業戰略聯盟是指兩個以上的房地產企業出于對市場的預期目標和企業自身總體經營目標的意愿，采取一種長期性聯合與合作的經營行為方式。中小型房地產企業之間在保持各自靈活戰略和獨立地位的基礎上，通過結成聯盟共同進行項目開發，有利于彌補各自的不足，實現資源互補，協作分工，經驗共享，最終增強企業競爭力。