房地產開發企業成本控制的措施

　　成本控制是房地產開發企業管理中十分重要的工作。房地產開發企業要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，取得良好的經濟效益，實現長期求生存、長期謀發展的目標就必須最大限度的降低開發成本，讓成本控制成為公司房地產開發的核心競爭力，成為企業可持續發展的動力。因此做好房地產開發項目的成本管理工作是房地產企業經營管理工作的重點。

　　《住宅與房地產》以推動我國城鎮住房制度改革，推動城鎮住宅建設和房地產業的體制改革與健康發展為辦刊宗旨，探索發展我國社會主義房地產市場，解決城鎮住房問題，提高人民居住水平的途徑，在住宅與房地產領域的理論和實踐間架橋鋪路，為全國物業管理、房改系統工作人員，海內外住宅與房地產行業的理論研究者和實際工作者、廣大企事業單位和城鎮居民提供了及時、詳實的業內新聞和行業內有理論指導意義的研究文章，引起了業界的強烈的反響。

　　一、前言

　　房地產開發成本控制是保證項目開發成功的重要措施，是決定項目利潤的重要因素。由于目前我國房地產業的競爭格局愈演愈烈，各種資源性材料日漸短缺，致使土地、建筑材料等價格不斷攀升，房地產業的生存和發展面臨嚴峻的考驗。房地產項目要增大利潤空間，要么提高銷售價格，要么降低項目成本。在目前房價遠超出普通百姓接受能力的情況下，銷售價格提升的空間已經非常有限。這時，成本管理的有效與否直接關系房地產企業贏利的可能性和贏利的空間大小，這成為市場競爭中更為現實的手段和制勝關鍵。房地產項目開發成本控制不是簡單的建設實施階段成本控制，更不僅僅為了某個階段的費用節約，而是從項目開發的全過程出發，最大限度利用有效的資源，從整體意義上降低項目的開發成本，從而提高房地產項目的經濟效益，提高房地產開發成本管理的科學性。本文主要針對目前房地產開發商成本管理上的不足，提出一些建設性的建議。

　　二、房地產開發企業成本控制的措施

　　1、規范施工組織的各個環節

　　施工組織工作是控制工程造價的關鍵環節。必須嚴格規范地運作，按市場經濟規律辦事，體現優勝劣汰的原則，必須把控制工程造價的壓力和責任落實得更具體、更明確。主要工作:(1)保證工程項目的實施過程符合規范性要求(招標、評標、定標、簽訂合同、工程施工和工程監理等);(2)保證工程項目建設的各種事項能夠及時記錄，詳細進行工程計量，復核工程付款賬單;(3)建立工程項目概預算控制制度，對概預算的編制、審核等作出規定，保證正確核算工程項目的成本，按預算控制費用支出;(4)加強對概預算編制的審核，審查編制依據、項目內容、工程量計算、定額套用等是否真實、完整、正確;(5)因工程變更等原因造成價款支付方式及金額發生變動的，應有完整的書面文件和其他相關資料，并經財會部門審核后方可付款;(6)建立竣工決算審計制度，及時組織竣工結算審計，保證按時竣工、驗收并進行總結、評價;(7)制定工程項目業務流程，明確項目決策、概預算編制、價款支付、竣工決算等環節的控制要求;(8)制定切實可行的資金使用計劃，既要能保證工程建設的需要，又要盡可能減少資金的占用，以減少利息支出，減少資金籌措的困難。

　　2、加強技術溝通、實行限額設計

　　設計工作是一項政策性、技術性、綜合性非常強的工作，項目設計的優劣，將直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，同樣也決定項目建成以后的使用價值和經濟效益。因此，要求設計單位在工程設計中，推行限額設計。凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算，技術與經濟相結合用數據說話，在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性，要和技術水平和管理水平相適應;要特別注意選用建筑材料或設備的經濟性，盡量不用那些技術不過關、質量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備;要盡量搞標準化和系列化的設計;各專業設計要遵循建筑模數，建筑標準，設計規范、技術規定等進行設計，在保證項目設計達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設計招標中應明確要求設計方提供真實的設計概算指標，以方便對結構設計的造價比較。

　　3、降低財務費用支出

　　房地產開發企業為了控制成本，有必要嚴格控制支出范圍，執行費用開支標準和有關財務制度，杜絕與項目無關的費用攤入核算。降低財務費用，主要就是降低各類利息的支出，降低利息支出的主要手段就是制定科學合理符合企業實際的籌資渠道。項目開發籌資的渠道主要有:企業自有資金、銀行貸款、預售款、承建商帶資承包等。主要工作包括:(1)融合企業自有資金，既要保證企業的正常運轉，又要最大限度地挖掘潛力，提高資金使用效率;(2)如需要貸款，就要確定銀行貸款額度和合作銀行，確定擔保、抵押、信譽等貸款方式;(3)做好預售款的測算和管理使用工作，尤其對自有資金實力不強的開發商來說，能否成功組織預售是項目開發成敗的關鍵;(4)如果需要承建商帶資承包，一定要對承包商的經濟實力進行嚴格審查，對其籌資方案進行認真分析，確保資金到位及合同的履行;(5)做好成本分析。上述籌資方式，都與項目開發成本直接相關，與項目成敗關系密切，必須認真做好工作。必須編制籌資預算，選擇最佳的籌資時機，有效地降低籌資成本，選擇最佳的籌資期限，尋求最佳的籌資結構。

　　4、加強工程監理的作用。

　　目前的房地產開發企業一般都會設置自己的工程管理部，相應的開發項目也會配備自己的工程管理班子。這樣往往在項目的實施過程中，形成了兩套人馬管一個項目。如果監理的管理項目的水平過硬的話，完全可以放手讓他們去幫建設單位進行成本、工期、質量的控制，建設單位只是按監理合同對他們進行相應的控制考核即可。這樣即可以保證項目的各項目標的完成，還能節省建設單位的管理費用的支出。另外，必須在工程施工過程中配備既懂工程技術又懂經濟、管理和法律知識，具有實踐經驗和良好職業道德素質的復合型人才——造價工程師，在項目施工管理過程中實施工程造價管理，具體負責涉及合同價格調整依據的審核、簽證。讓造價工程師參與到房地產項目實施過程的意義在于：有利于合理確定和有效控制工程造價;便于工程竣工結算的順利進行，維護發承包雙方的合法權益，減少或避免了造價糾紛;體現了建設工程全過程造價管理的要求;與國際慣例相銜接。

　　5、提高造價控制人員的素質和能力

　　新形勢下，房地產開發企業要適應形式變化，有效控制成本，就要積極探索新的發展模式、新的管理方法，對成本管理人員也提出了新的要求：(1)從專業型向復合型管理人才轉變。要擅于領悟新的工作思路，擅于學習相關專業知識。對其他專業知識的了解和掌握是成本與各專業之間溝通的橋梁。(2)從核算型向價值創造型管理人才轉變。按照以客戶為中心的思想，成本管理人員應將更多的精力投入到創造更大的客戶價值的工作上。在結算、簽證變更等核算型工作上應加大對咨詢公司的運用，通過有效的咨詢公司管理，來降低此類工作的占用時間，提升工作效率。將工作重點轉移到參與整體公司的經營管理，提升項目盈利能力和價值創造上。(3)要有較強的溝通能力，擅于與公司內各部門、各合作伙伴進行溝通，擅于利用各方資源。(4)要有對咨詢公司等合作伙伴進行管理和培養的能力。

　　三、結語

　　總之，成本控制的根本目的是為了提高企業的經濟效益。房地產開發是一項系統工程，房地產開發企業的成本控制必須要有整體的觀念、系統的觀念。隨著建筑市場競爭的日益激烈，房地產開發企業為了確保企業的生存和發展，必須進行房地產開發成本控制，通過優化資源配置，確保資源最大化程度地發揮效益，促使房地產開發企業合理利用資源，提高資源的利用效率。

　　參考文獻：

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