商業(yè)銀行房地產預售資金監(jiān)管業(yè)務營銷及風險防范

　　在分析開展預售資金監(jiān)管業(yè)務意義的基礎上，闡述開展預售資金監(jiān)管業(yè)務主要風險，提出市場營銷和風險防范的措施建議，為商業(yè)銀行提供參考。

　　《中國銀行業(yè)》主要刊發(fā)中國銀行業(yè)政策解讀、權威發(fā)布、創(chuàng)新研究、前沿問題研究成果;以權威的解讀、全新的視角、全面的分析、全力推動銀行業(yè)大發(fā)展;立足銀行業(yè)，反映經濟金融生活，以敏銳的筆觸，捕捉銀行業(yè)發(fā)展的每一個瞬間。

　　新建商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務是商業(yè)銀行接受房產主管部門的委托，對房地產開發(fā)企業(yè)新建商品房預售資金的繳存和使用實施監(jiān)管的一項新業(yè)務。商業(yè)銀行開辦此項業(yè)務效益顯著，因此，此項業(yè)務也成為各商業(yè)銀行積極爭辦的業(yè)務之一，同時此項業(yè)務也伴生風險，商業(yè)銀行應注意重點防范。本文擬從分析開展業(yè)務的意義入手，對業(yè)務風險點進行探討，并在此基礎上對營銷和防范風險措施提出建議。

　　1 開展預售資金監(jiān)管業(yè)務的意義

　　新建商品房預售資金通常數(shù)額巨大，沉淀時間長，收益明顯，商業(yè)銀行對預售資金監(jiān)管業(yè)務營銷力度不減，競爭越來越激烈。

　　1.1 有利于擴大存款業(yè)務

　　房產主管部門為對預售資金實行有效監(jiān)管，要求房地產開發(fā)企業(yè)在商業(yè)銀行開設資金監(jiān)管專用賬戶，且一個賬戶對應一個監(jiān)管標的。由于資金數(shù)額較大，一般都在幾億元或數(shù)十億以上，且存期較長(一般在一年以上)，且按一般性存款管理，這對于商業(yè)銀行存款增長或穩(wěn)定性支撐作用十分突出，這也是商業(yè)銀行積極爭辦此項業(yè)務的主要動因。

　　1.2 有利于增加綜合收益

　　根據(jù)現(xiàn)行相關政策規(guī)定，預售資金監(jiān)管帳戶執(zhí)行活期利率，存款付息成本較低，如商業(yè)銀行是借差行，內部資金收益就更明顯。另外，一般預售資金的監(jiān)管行也是房地產開發(fā)貸款和按揭貸款的主辦行，通過開發(fā)貸款和按揭貸款的投放，可有效擴大貸款利息收來源，同時還可以擴展工程監(jiān)理、造價咨詢及個人消費貸款業(yè)務。

　　1.3 有利于提升社會影響力

　　商業(yè)銀行通過獲得房產主管部門的認可，與房地產開發(fā)企業(yè)和其他服務商合作，為購房者提供按揭服務，提升了社會影響力，也擴大了客戶群體，為業(yè)務的持續(xù)發(fā)展增強潛力。

　　2開展預售資金監(jiān)管業(yè)務主要風險

　　2.1客戶準入標準不高

　　商業(yè)銀行為爭取客戶和爭辦業(yè)務，在客戶準入方面往往執(zhí)行標準偏低，有時與資信不高或項目位置欠佳的房地產開發(fā)企業(yè)進行合作，形成風險隱患。2016年12月，在某地級市區(qū)，某房地產開發(fā)企業(yè)利用同業(yè)競爭激烈的優(yōu)勢，對監(jiān)管銀行提出無理條件，迫使監(jiān)管銀行同意其挪用部分商品房預售資金，導致工程款不能按期支付，引發(fā)農民工集體上訪事件，引起社會廣泛關注。對此，政府部門對監(jiān)管銀行進行了嚴肅批評并要求迅速落實整改措施，給監(jiān)管銀行造成了較大的壓力和負面影響。

　　2.2妥協(xié)部分不符合法律規(guī)定的協(xié)議條款

　　少數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)利用自身強勢地位，要求擬合作的商業(yè)銀行簽定補充協(xié)議，增加一些不符合商業(yè)平等合作原則的條款，把風險故意轉嫁給合作銀行。如某知名房地產開發(fā)企業(yè)要求商業(yè)銀行接受其對購房人的按揭貸款在辦理產權證前僅承擔一般擔保責任的條件，并要求商業(yè)銀行承諾不低于一定數(shù)額的按揭貸款額度為獲得業(yè)務承辦資格，有的商業(yè)銀行明知不合理或不合規(guī)，也忍氣接受，顧此失彼，產生一定潛在操作風險。

　　2.3資金使用審核不規(guī)范

　　由于此項業(yè)務開辦時間不長，各銀行間業(yè)務經營部門、業(yè)務流程不盡相同，有的商業(yè)銀行內部職責不清、流程不完善或客戶經理業(yè)務不熟悉，在資金使用審核把關上不嚴格或者不規(guī)范，造成監(jiān)管工作時有被動或者產生差錯，影響了政府部門對商業(yè)銀行的信任和人民銀行、銀監(jiān)會(局)等監(jiān)管機構的綜合評價，產生輿情風險，甚至承擔法律責任。

　　3市場營銷和風險防范措施建議

　　3.1加強組織領導

　　商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務是一項政策性強、技術性高的工作。商業(yè)銀行各級機構和部門要高度重視，提高組織化程度，明確崗位職責，規(guī)范業(yè)務操作流程，加強業(yè)務培訓，提高專業(yè)化水平，保證此項業(yè)務在有序、規(guī)范、專業(yè)狀態(tài)下開展。

　　3.2優(yōu)化市場準入

　　商業(yè)銀行應提高客戶和項目準入門檻，盡可能選擇與開發(fā)經驗豐富、管理規(guī)范、品牌優(yōu)勢明顯和資質較高的房地產開發(fā)龍頭企業(yè)合作;擬監(jiān)管開發(fā)項目在區(qū)域位置土地及開發(fā)成本、銷售前景等方面有明顯比較優(yōu)勢。

　　3.3規(guī)范監(jiān)管協(xié)議簽署

　　商業(yè)銀行要加強與房地產開發(fā)企業(yè)溝通協(xié)商，在簽署監(jiān)管協(xié)議時對監(jiān)管專用帳戶開設、預售資金入帳管理、資金撥付要求等進行明確，對不符合法律規(guī)定的協(xié)議條款進行合理回避或拒絕;在監(jiān)管協(xié)議簽署前要求必須經過法律部門審核等，確保監(jiān)管協(xié)議符合相關法規(guī)和委托機構意愿。

　　3.4嚴格資金使用審核

　　3.4.1節(jié)點審核

　　房地產開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管資金，應提供預售許可證、結構封頂、主體驗收、竣工驗收、完成房屋所有權初登記等重點節(jié)點的相關管理部門證明材料，商業(yè)銀行要結請用款的金額是否符合當前撥付節(jié)點的規(guī)定比例。要對資金撥付節(jié)點進行實質性把關，相關人員要深入項目建設現(xiàn)場進行實地查看，了解工程實際進度，據(jù)此按實審核撥付。

　　3.4.2材料審核

　　商業(yè)銀行要具體審查房地產開發(fā)企業(yè)提交的材料是否真實，能否準確、全面地證明用款實際情況。要對提交材料反映的金額、用途、收款單位進行核準，并向施工、監(jiān)理等單位核實，確認用款信息與工程建設實際情況相符，杜絕一切弄虛作假情形的發(fā)生。

　　3.4.3流向審核

　　房地產主管部門委托商業(yè)銀行監(jiān)管的資金使用范圍主要包括建設施工進度款、建筑材料、設備采購費、勘查設計費、監(jiān)理服務費、相關工程建設規(guī)費等。重點審核監(jiān)管資金不得用于開發(fā)費、營銷費、廣告費、房屋銷售稅費等支出。另外，對符合用款條件的監(jiān)管資金，必須以受托支付的方式直接支付給施工方、材料設備供應商、勘查設計、監(jiān)理單位等合同約定的當事人或相關單位，防止監(jiān)管資金挪作他用或流失。

　　3.5強化激勵約束

　　為加大市場營銷力度，商業(yè)銀行可擬定專項激勵政策，對營銷和管理貢獻突出的人員進行獎勵;為加強商品房預售資金監(jiān)管，商業(yè)銀行上級行對不按流程操作，特別是資金使用審核把關不嚴的人員，應進行經濟處罰或問責處理。