房地產論文發表價格評估中的幾種方法

　　房地產抵押估價師房產評估的業務之一，房地產的價格評估對于保障金融資產安全十分重要。本文探討了房產價格評估的幾種方法，僅供同行參考。

　　《北京房地產》是《北京廣播電視報》的下屬刊物，雜志創刊18年來深受國內房地產業界人士喜愛，特別是自2004年改版以來，進一步明確了辦刊方向，不僅結交了更多的房地產業朋友，更以其獨特的專業刊風格成為目前中國房地產業內一流的品牌行業雜志。

　　我國房地產估價始于上世紀九十年代初，經過二十年的發展，法律法規制度建設已趨于完善，隨著我國房地產估價行業的迅速發展，房地產估價理論知識也在不斷地完善及更新，相應的估價制度體系及估價準則也在逐漸健全，從而使廣大的房地產估價師在從事房地產估價實踐活動過程中能有“法”可依。從專業估價角度來講，房地產估價的核心是為了特定的目的對特定的房地產或特定的房地產權益，在特定的時點的價值進行測算和判定;為了提高估價的準確性、客觀公正性，除了要有掌握各種專業知識的專業人員外，估價方法的選擇更為重要。那么在估價實務中如何選擇估價方法，筆者認為應從以下兩方面來考慮選擇估價方法：

　　一、不同目的的房地產估價，應選擇不同的估價方法

　　方法是實現目的的手段，在實際估價中，委托方會有不同的目的，針對不同的目的應選擇不同的方法。

　　1.國有土地使用權出讓價格評估。

　　國有土地使用權出讓價格評估為政策性的估價范圍，根據不同的申請方式應選擇不同的估價方法。如以拍賣方式出讓土地使用權，宜重點選擇市場法和假設開發法。如果土地使用權市場交易較為活躍，可比實例較多時，可采用市場法。在采用市場法評估國有土地使用權價格時，應選取與估價對象土地有可比性的交易實例三個以上。所謂可比性，是指土地規劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性、土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規劃條件的同一性。同時還應注意選取的交易實例的土地交易日期是否接近評估時間，交易是否正常。然后在交易日期、交易情況、區位狀況、實物狀況等方面予以調整，得出估價對象土地使用權的價格。在采用假設開發法時，其方法運用的前提條件是估價對象土地規劃設計條件經規劃主管部門審批，只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發的具體規劃設計方案，才能具此規劃方案假設得到開發建設后的剔去建筑物部分的剩余土地部分價格。如是以協議出讓土地使用權時，應選擇成本法、基準地價修正法。

　　2.房地產租賃評估。

　　在進行房地產租賃評估時，如果房屋租賃市場公開，租賃信息充分，應首選市場法。在運用市場法評估時，應廣開信息渠道，可查閱有關報刊中租賃的信息，收集房地產交易展示會的資料，了解房地產中介的租售行情。在調查房地產租賃交易的實例時，不僅應了解交易實例的價格及房地產的狀況，如座落、面積、結構、交通條件等。還應記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。因為這些因素都是房屋租賃雙方進行市場比較是不可缺少的比較項目。只有全面而準確地選取可比實例及其實例的比較項目，并在此基礎上進行適當修正調整，才可能得出反映公開市場價值標準和估價對象特點的租賃價格。如果租賃房屋預期收益可預測或可確定，應用收益法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入，主要包括有效毛租金收入、租賃保證金收入、押金等。扣除維修費、管理費、保險費、稅金四項稅費。四項稅費的取舍，應根據租賃契約規定的租金涵義決定。如四項租金全部由出租方承擔，應將其全部扣除。如部分為出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。在選定報酬率時，應考慮不同地區、不同用途、不同時期的租賃房地產風險程度。如果市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不便預測凈收益時，可采用成本法。因為成本法易于計算，并能把握房屋租賃價格基本標準。采用該方法估價時，應先求取建筑物的重置價格，一般通過政府公布的房屋重置價格標準確定，也可采用按工程造價估算方法取得。

　　3.城市房屋拆遷補償估價。

　　根據建設部印發的《城市房屋拆遷補償估價指導意見》第十六條拆遷估價一般應當采用市場法，不具備采用市場法的條件，可采用其他估價方法。如在一些房地產市場不夠發育的地區，就難以采用市場法，即使在總體上房地產市場比較發達的地區，在某些情況下市場法也可能不太實用。對于特殊用途的被拆遷對象，如學校、幼兒園、軍事等公益用房，或被拆遷房屋周邊房地產市場不完善，不具備采用市場法條件的房地產，可采用其他方法進行評估。由于拆遷估價目的的特殊性，盡量避免使用收益法、假設開發法，可采用成本法對估價對象的拆遷補償價值進行評估。

　　二、不同類型的房地產估價

　　1.居住房地產估價。

　　居住房地產之間的相似性比其他類型的房地產多，在一個居住小區中，往往有許多幢住宅采用同樣的圖紙施工，在外觀上幾乎是一樣的，在同一幢住宅樓內，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的個套住房也基本上沒有什么區別。同時，居住房地產的交易量一般也是各類房地產中最大的，因此居住房地產估價的可比性較強，比較容易找到足夠數量的可比實例，應主要采用市場法。

　　2.商業房地產估價。

　　商業房地產的一個主要特點是能夠用以獲得收益，商業房地產的價值正是體現在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業房地產估價最為常用的方法。采用收益法估價時，首先要準確界定由商業房地產本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經營等非房地產本身要素產生的收益。另一方面，還要正確選取報酬率。商業房地產的轉售轉租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此比較容易獲取交易實例，所以在商業房地產估價時，市場法也可以是一種常用的方法。在有些估價中，例如商業房地產的抵押估價，或是對將要轉變用途的房地產進行估價時，也會用到成本法作為輔助。

　　3工業房地產估價。

　　工業房地產估價涉及各類工業，各類工業有各自的行業特點、生產要求，即使生產同一產品的工業企業，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能不同。因此，工業房地產通常缺少同類房地產的交易.實例，特別是非標準廠房，更是不容易在同一供需圈內找到符合條件的比較實例。所以一般不具備采用市場法估價的條件。但在一些新興工業地帶，往往有較多的標準廠房，這些標準廠房的租售實例較多，可以考慮采用市場法估價。如果可以從企業的總收益中分離出房地產的收益，則可以考慮采用收益法。但這種分離通常有一定的難度一特別是難以準確區分廠房和設備各自產生的收益。由于上述原因，所以工業房地產估價時，應較多采用成本法。標準廠房較易確定統一的重置價格，從而可以制定當地統一重置價格表。非標準廠房的重置價格的確定有兩個主要途徑，一是參考預算價格計算，二是利用標準廠房的重置價格表，根據跨度、柱距、高度等修正參數由經驗得出。

　　由以上分析可以看出，不同目的、不同類型的房地產估價要采用不同的估價方法。而同一種估價方法，可以用于不同目的、不同類型的房地產估價。因此，在估價實務中，應選擇最佳的、最客觀的估價方法，對不同目的、不同類型的房地產進行估價。